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上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司 宋莉娟 摘 要 随着市场经济体系的不断深入和发展，土地市场已经成为市场经济体系中的重要组成部分。作为长期服务于土地使用制度改革和市场规范化管理的专业领域，土地估价行业不断践行可持续发展、高质量发展的理念。在新形势下，面对日益增多的各类土地估价业务，只有对土地估价报告实现全流程质量管理，把好估价报告质量关，才能在未来土地估价业务中提供更加优质的服务。本文对土地估价报告全流程质量管理的控制要点进行简要探讨。 一、 土地估价报告全流程质量管理的必要性 随着土地市场的快速发展，土地估价类型不断增多且愈加复杂。无论是市场交易服务还是政府调控土地市场需求，对土地估价提出了更高的标准和更多的要求。产品的质量决定了产品的生命力，从产品概念而言，估价机构对外呈现的产品就是估价报告，不断提升估价报告质量，对土地估价报告实行全流程高质量管理，是估价机构长期存续生存、高质量发展的根本。 （一）为政府调控和管理土地市场提供服务 为进一步完善土地市场地价管理体系，推进土地资源的高质量利用，作为土地市场服务的技术支撑行业，土地估价机构及土地估价师需要为政府管理和调控土地市场、掌握市场价格水平提供技术支撑和价值参考。特别在政府实施建设用地价格管理、制定相关宏观政策方面，更需要土地估价机构提供专业优质的估值服务，做好土地资产的“守门人”。 （二）维护经济主体各方合法权益 土地估价更多的时候需要为各类市场交易提供价格参考和依据，常见的有国有土地使用权出让评估、土地抵押评估、司法诉讼中涉及的土地资产处置价值评估、企业产权交易涉及的土地价格评估等。土地资产价值巨大，评估价格对委托人、报告使用人及权利人都有重大的影响。只有科学合理的估价结果，才能切实维护经济主体各方的合法权益。 （三）体现土地估价的专业性 在估价过程中需要准确无误地掌握基础信息、对估价对象准确认识与描述、对市场信息全面把握与判断、对估价过程科学思考与严谨阐述、对估价结果理性分析与合理决定，提供最为专业的意见，充分体现土地估价的专业性。土地估价行业拥有完整的理论系统，具备充分的估价数据信息，其专业性是其他平台及其他行业无可替代的。 二、 土地估价报告质量管理的控制要点 一份优秀的土地估价报告，应关注估价结果的科学合理性、估价流程及估价报告的合法合规性。土地估价是一个严肃严谨的过程，估价过程及流程要做到合法合规，报告撰写也必须符合相关强制性的规范要求。土地估价机构的最终目标是为客户提供优质的专业服务，优质专业服务应有完善的全流程质量管理控制。全流程质量管理控制是土地估价机构及估价人员的自律行为，是全流程的风险把控和防范、系统管理和控制、管理措施和手段、估价程序和方法的总称。对土地估价进行全流程质量管理控制中，需要关注的要点如下。 （一）土地估价项目承接前 1.明确估价目的 土地估价的本质是一个发现土地价值或价格的过程，不同的估价需求对应不同的估价目的。估价实务中常见估价目的主要有出让价格评估、补地价评估、抵押评估、司法诉讼评估、咨询服务等几类。承接项目前，需要与委托方充分沟通，准确判断委托方的目的。 2.有效识别风险 土地估价工作是知识和经验的积累过程，在漫长的执业生涯中难免会遇到种种具有风险性项目，估价师需要具备识别风险的能力。常见有职业道德问题与利益冲突引发的风险。职业道德问题导致的风险是指土地估价师在执业过程中，因为“钱、财、利”等因素，主观上人为地去操控评估过程，导致估价报告的评估价格偏离而产生的风险。面对物质利益诱惑，估价师一定要立场坚定，坚守初心。利益冲突是指委托人的利益与估价师或者与其所代表的其他利益之间存在某种形式的对抗，进而影响估价师执业过程中的独立客观性的情形。承接项目前，应关注估价项目是否与估价机构、估价师存在有利益冲突，应避免分别接受利益冲突双方的委托。 3.收集评估资料 承接估价项目前，应先收集评估材料。评估材料一般由委托方提供。承接项目前，估价人员需结合估价目的列明评估资料清单，并对委托方已提供的评估资料及时进行清点。当资料无法满足评估需要时，应及时向委托方明确提出。 4.人员安排 一般来说， 取得执业资格证书并正常注册的土地估价师均可承接土地估价项目。但实务中，常见专业性、综合性极强的项目，如混合用地出让评估、涉执司法评估等，要求估价师具备准确把握各类法律、法规与政策规定，有扎实的估价基础理论知识与丰富实务经验。因此，建议机构实行最高最佳人员配置，尽量选派专业能力强、经验丰富、综合素质高的土地估价师承接。 （二）土地估价项目承接中 1.实地查勘的质量控制要点 实地查勘时，应按照估价规程的要求，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施、道路交通状况以及周围环境等情况，要特别注意防止错看、漏看现场。同时应拍摄关于估价对象和周围环境状况照片等影像资料，包括估价人员进行实地查勘的照片，认真填写实地查勘记录。 2.测算过程的质量控制要点 估价人员要认真学习《资产评估法》《土地管理法》《城镇土地估价规程》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等相关法律法规及文件，对相关内容学深悟透，并在测算过程中严格遵照执行。 1）选取适用的估价方法 土地价值估价主要的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等。不同的估价方法代表不同的维度，测算时应根据估价目的、估价对象特点及资料限制，恰当地选择与其相匹配的估价方法，并充分阐述选择理由。估价方法的选用涉及估价的科学性，也应符合土地估价师的普遍认知。如在出让地价评估中，应严格按4号文至少选用两种评估方法，并按要求进行“三选一”或“二选一”。 2）选用合适的估价参数 测算过程中，估价参数的选用会直接影响估价结果。如在比较法中选取的可比实例可比性不强，或采用了竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；选取可比实例时未关注面积内涵及面积单位；比较因素中未充分考虑地块是否存在自持限制、销售最小分割单元等因素对地价的影响；未关注估价对象所在地特殊税收政策，税率选用错误；涉及住宅用地时未关注是否有房地联动政策、公服设施配建要求等。一旦估价参数使用不当，估价方法的运用就会产生问题，从而导致估价结果产生偏离。 3）评估材料的选用 只有根据真实、合法、有效的评估材料进行的评估，才能得出客观合理的估价结论。当评估所必需的资料无法获取时，估价师不能随意滥用假设进行设定，尤其对估价结论有重大影响时，一定要和委托方进行充分沟通确认，在符合法律法规政策的前提下，通过委托方出具委托书及情况说明的形式，估价时按委托要求的内容进行设定，并在报告中需进行相应说明。 3.报告撰写 对土地估价报告质量进行有效控制，对可能存在的问题及风险进行有效防范，是提供优质估价服务的根本保证。一旦报告撰写过程中出现纰漏，就容易出现报告质量问题。土地估价师应当对土地估价规范、法律法规、土地估价报告评审规范等进行全面了解，对相关规范文件的内容要点分析透彻，并在报告撰写时严格遵照执行。撰写完成后，应认真执行三级报告审核制度，全面落实报告质量管理。 4.报告备案 目前，土地估价报告一律实行电子化备案。土地估价报告通过“土地估价报告备案系统”进行电子化备案，是完成估价报告的重要环节。 土地备案系统中需要上传完整的附件材料。但实际备案操作中，经常出现各种状况：如未上传土地证，或上传的土地证没有附记、记事页重要内容被遮盖或模糊不清等情况；未上传地上建筑物的相关资料等。报告评审时若发现以上问题，报告将被扣分甚至降等处理，且降等幅度可叠加。备案时还需上传签字盖章页，要求能完整体现估价结果及一览表，并清晰体现出估价师签字、公司公章、法人签章等内容。这些看似不起眼的细节，一旦出现问题，也可能导致评审报告被“一票否决”，后果不堪设想。 土地备案系统中还应上传能反映估价师现场查勘的资料，如估价师签字的现场查勘记录和估价师清晰完整正面形象的现场查勘照片，不宜拍摄估价师背面或者无法辨识的远景照。切记不可弄虚作假，如PS估价师人像照片作为现场查勘照片。 （三）土地估价项目完成后 1.答疑解释 估价报告出具后， 委托方及利害关系人可能会对估价报告提出各种问题或质疑，如对估价结果中的价格水平、选用的评估材料或涉及重大影响的参数等。当估价师面对相关问题或质疑时，不应刻意回避或含糊其词，而应详细、专业、客观地进行说明，尽量消除报告使用者对估价报告的质疑。 2.关注后续成交情况 出具了估价报告并不表示项目就宣告结束，估价人员还应持续关注项目后续的出让成交或司法拍卖成交情况。充分收集包括竞得人、溢价率或司法拍卖折扣率等信息，查找估价结果与成交价格的差异，分析市场匹配程度及市场接受度，对估价结果是否科学合理进行客观评判。对于估价结果与成交结果差异明显的项目，应认真分析查找差异原因，同时总结积累经验教训，不断提升估价师对土地价格的把控能力。 三、 土地估价质量管理的建议 （一）建立标准化的流程 质量管理体系是为实现质量目标所设立的，通过建立标准化的流程来规范土地估价项目的具体操作流程，可以提高土地估价报告质量，并提升估价机构的经营管理绩效。 1.制定土地估价流程工作手册 依据相关法律、法规、规程，并结合估价机构自身特点，制订适合本机构的土地估价工作手册，包括估价前、中、后的全流程工作措施，要求参与的相关人员严格遵照执行。土地估价流程工作手册中还应涵盖估价报告备案的相关内容，重视备案工作，不能简单地在系统中填完涂满就万事大吉，备案时必须保证填报的数据资料准确无误、上传的报告及附件材料完整清晰，并对拟备案报告进行核对检查。 2.内部节点控制 估价机构建立内部节点控制制度的目的是对估价工作形成一个内部约束机制，包括估价程序中业务承接、项目沟通、报告编制、报告备案等所有工作，通过估价师和估价相关人员自觉遵守该制度，并发挥主动性和创造力，从而更有效地实现预定目标。在内部节点控制体系中，主办估价师对土地项目所有经办环节承担第一责任， 项目经理对估价师工作流程进行复核，总师室对价格准确度及报告合法合规性负责，通过内部节点的有效控制，建立环环相扣的内部制约机制。 （二）加强估价人员专业技能培训 估价机构需要不断加强估价专业技术领域人才培养力度。估价从业人员仅有土地估价专业知识还远远不够，在日常工作中还需要加强各类法律、法规、政策方面培训及专业能力培养，不断提升土地估价专业人员业务素质和综合能力水平。当然，估价师自身也要努力提升自我专业修养，提升估价专业技能，并着重加强价格把控能力、现场查勘能力、案例的选择能力、法律法规政策的解读能力等。 （三）建立疑难问题项目的决策机制 土地市场是一个动态、复杂的市场，各种疑难项目也层出不穷。鉴于估价师个体经验或能力水平各有差异，当面对疑难问题特别是重大项目的技术难题时，任由某个估价师依照个人经验能力去决策，极易造成单一维度的误判，致使疑难问题得不到妥当处理。因此，估价机构有必要建立疑难问题项目的决策机制，比如在机构内成立一个技术决策小组或技术委员会，将日常估价业务中的疑难项目纳入集体决策程序，从各个角度分析比对，最终提出最优的技术解决方案。 （四）建立内部保密机制 保守秘密属于估价职业道德的范畴，土地估价师和土地估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，还应妥善保管估价委托人提供的资料，不得擅自将其提供给他人和单位。估价机构应加强机构内部职业道德教育，也应在机构内部建立保密机制，明确规定保密项目及事项，并要求严格遵照执行。 四、 结语 完善土地估价报告全流程质量管理，提供更加优质的估价咨询服务，是估价机构与估价从业人员不断追求的目标。估价机构也要深谙管理艺术这门课程，协调理顺机构内部业务、技术、管理三者之间的关系，通过标准化流程和内控机制，做好土地估价报告的全流程质量管理控制，土地估价从业人员更应努力提高个人专业技能和综合素质，真正向实现估价行业高质量可持续发展的目标迈进！ （来源：中国不动产登记与估价期刊）
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