上海科东房地产土地估价有限公司　王　伟

摘　要　为加强估价人才队伍的建设、培养估价后续人才，估价机构主动与大学估价专业对接，在估价机构建立产学研实习基地，以培养善学习、能竞争的后续估价人才为目的，制定前瞻性教学体系，紧贴估价机构实践，夯实学生的估价技能。既解决了学生毕业后的就业问题，又为估价机构源源不断地输送了能迅速上手的人才，这种高校与企业双向联合主体的合作模式是估价行业持续健康发展的新举措。

产学研是特指建立估价产业、专业教学、实证研究一体化平台及基地。

2018年，上海师范大学商学院在上海科东房地产土地估价有限公司挂牌成立了“产学研合作基地”，教师、学生、估价师三方为这种实战性教改付出了巨大的努力。当年，公司为迎接第三届全国土地资源管理专业大学生不动产估价技能大赛，在上海科东房地产土地估价有限公司产学研教学基地，指导老师与估价师决定以上海市某商业地块真实的“招拍挂”出让信息为估价对象，积极精心准备，弄懂每一个细节，弄通每一个数据，在完成比赛的《估价报告》后，再反复演讲及热烈讨论。2019年4月，在江苏徐州的中国矿业大学，校企双方携学生参加了此次大赛。经过演讲、答辩和专家评审等环节，最后取得了全国二等奖的可喜成绩。2021年5月，科东公司又参加了在武汉中国地质大学举办的第五届全国土地资源管理专业大学生不动产估价技能大赛，在估价师的精心指导下，以《上海市租赁集体土地上×农家乐地上物市场价值评估》的实证估价报告参赛，并取得了优胜奖的业绩。多年来，上海师范大学为科东公司前后输送了十多位合格的估价毕业生，其中有的已成为业务骨干，用实践证实了产学研的实战功能和教改成果。

一、建立产学研教学基地是培养估价后续人才的重要举措

高校与估价机构结合是不同社会分工在功能与资源优势上的协同与集成化，是教学课程与估价实践的对接与耦合。随着房地产估价事业的发展，尤其是以房地产项目为基础资产的融资证券业务迅速增长，房地产价估需求趋于多元化。市场对估价结果的精度要求越来越高，如房地产项目投资收益、成本、融资方案的预测和规划；又如政府调控组合政策的制定和建议。市场对估价服务的精细化要求越来越高，估价机构不仅需要完成日常的各类估价业务，更需要考虑价格波动风险下的未来价格预测；政府的预期不仅限于控制价格，更希望能立足区域经济发展走势，顺应资源要素空间移动规律，制定适当的价格调控政策。那么，如何顺应估价行业新兴业务需求，培育学习探索型估价人才？如何促使高校房地产估价课程教学内容的与时俱进？建立校企合作机制下的产学研教学基地，成为培养估价后续竞争人才的迫切举措。

通过实践，上海科东房地产土地估价有限公司先后录用了上海师范大学多名毕业生，对培养估价后续竞争人才及估价机构的深化改革颇有心得和体会。

二、目前估价课程与估价实践的问题与矛盾

目前大多数高校的“房地产估价”课程内容，与房地产估价师考试大纲保持一致，包括房地产价格理论、房地产估价方法、房地产估价业务流程和报告写作等内容。高校更多的是以学生将来通过房地产估价师考试为目标，来安排教学内容及课后练习。教学以“课上老师讲，学生听；课后学生刷应试习题”的模式为主，专注于基本概念和基本算理的讲解与应用。

传统估价课程内容与估价公司的实践存在以下几个主要问题：

（1）复杂的估价实践与简单的教学课程存在矛盾.现实中，估价机构承接的评估业务更多涉及权益关系及多种经营业态，需要对估价对象的未来处置及收益做估测及判断。传统课程却用较多的课时讲解四种基本方法的理论依据、评估流程及价格估算。简单的教学内容无法让学生理解和应对这些机构提供的复杂实例，学生解决实际估价技术方案的能力有待提高。

（2）新兴的评估方法与陈旧的估价技术存在矛盾。高校大多数课程目前仅仅围绕市场法、成本法、收益法、假设开发法四种基本方法进行深入讲解，但是随着价格估价精度要求越来越高，房地产交易数据网络公开化，估价机构往往借用网络爬虫技术搜集价格信息，建立批量估价模型，同时将宏观经济影响因素、微观政策影响因素纳入价格估价的分析过程中，包括多层次多因素评价法和特征价格模型的批量评估方法等运用，且在不断提高模型对价格的估价精度。因此，房地产估价需要将新兴的评估方法融入传统教学知识的讲授体系中，帮助学生掌握最新的技能。这就要求授课老师到估价机构的“基地”先调研后实践。

（3）学习型人才培养的目标与枯燥的灌输式教学模式存在矛盾。房地产估价是应用性较强的学科，如果一味采取“由老师讲，学生课上听，课后刷题”的灌输式教学模式，虽然有利于老师清晰、系统地向学生展示繁杂知识点的内在逻辑构架，可以将抽象、晦涩的理论讲得深入浅出，但概念性、理论性知识很容易让学生对所学产生厌倦，同时会在一定程度上导致他们刻板地理解评估原理，长此以往，将使学生习惯于机械的记忆。灌输式教学很难促进学生的讨论，不利于达到教学所要求的知识广度和深度，不利于培养出学习竞争型的估价人才。

产学研教学基地的建立试图融合“任务驱动教学法”与“实例教学法”，顺应新型课程模块的逻辑，将理论讲解与实践运用交错串联同步推进，形成较系统的新的教学模式。

三、产学研教学模式的实践

（一）“任务驱动式实例教学法”的基本思想

“任务驱动教学法”和“实例教学法”都是以建构主义学习理论为基础的教学方法。其中，“任务驱动教学法”秉承“解决问题，完成任务”的多维互动式教学理念，提倡探究式学习模式，有助于培养学生创新及团队协作精神，对学生自主探究能力和实践信心的培养都有着积极的促进作用；“实例教学法”是根据教学内容和目标，收集估价机构真实的实例，经保密措施重新设计和策划的实例，将未来走向估价岗位的学生置于互动性的讨论，引导学生对实例进行深入分析、讨论和交流，从而提高学生提出问题、分析问题和解决问题的能力。这两种新型的教学方法有机结合，有助于培养学生“学以致用”的能力和信心。

（二）以培养“学习竞争型人才”为目标

“学习竞争型人才”的特点是知识面宽，对新的知识和方法无所畏惧，敢于探索。产学研教学就是要培养“学习竞争型估价人才”。结合近年的产学研教学实践，综合运用任务驱动式实例改革方案，通过优化具有第一手估价实例的教学、任务设计、实例策划等教学手段，着重培养学习竞争型人才四个方面的能力：学习新知识的能力、团队合作的能力、语言和文字表达的能力、学术课题的研究能力。

（三）产学研教学模块化，理论与应用同步

产学研将房地产评估的教学内容划分为理论篇和应用篇二个模块。“理论篇”重点讲解房地产、房地产价格、房地产估价、房地产价格形成机制、房地产权益价格房地产估价流程、房地产估价报告的实现等内容。

“应用篇”依据评估业务目的的不同，进一步分成“传统评估业务”“特殊目的下的评估业务”“新兴的评估业务”。其中，“传统评估业务”重点讲解四大基本方法，包括市场法、收益法、成本法和假设开发法，还有基准地价修正法、路线价法等。这一模块不仅回顾方法的基本原理，更重要的是讨论方法在不同利用类型物业评估中的具体应用，如市场法在居住和办公物业中应用；收益法在商业物业中的应用；成本法在在建工程及新建房地产项目中的应用；假设开发法在在建工程和待开发土地项目中的应用等。“特殊目的下的评估业务”是指以抵押评估、征收评估、课税评估、土地基准地价评估等为目的的评估业务模块。结合不同估价目的下相关政策及技术规范要求，重点讲解一般评估方法在特殊业务应用中遇到的不同参数处理办法、技术思路及估价报告的写作等问题。“新兴的评估业务”则重点介绍房地产课税评估模块中的“批量估价模型”与土地基准地价评估模块中的“多因素评价方法”等。

（四）产学研教学将估价对象分解分步完成估价实践

考虑到越来越多的评估机构开发和应用“批量评估”系统，同时开始关注问卷调查和多因素评价法在区位品质和污染影响评价中的应用，产学研教学基地建议高校将课程设计为两大任务：①运用四大方法评估，完成指定评估目的下的评估对象价值评估报告；②运用批量评估法或多因素评价法，完成一篇建模类的学术论文。根据经验，以上两大任务以小组讨论后书写完成报告再小结为效果最佳。

每个小组的每一项任务都会被分解，要求分步完成。例如，运用四大方法评估一宗实例分成四步：第一步，按照报告规范完成实例“估价对象的描述”；第二步，通过市场调研，对机构提供的估价对象价格进行初估；第三步，研读相关评估方法的实例报告，评讲实例报告，针对评估对象，提出自己的技术思路；第四步，完成特定评估目的下的价值评估报告。

又如，“批量评估模型建立与应用”的研究论文会被分解成三步：第一步，文献阅读和实证方案设计；第二步，数据搜集、处理和变量赋值；第三步，实证分析与论文初稿完成。

（五）估价实例研讨、演讲与报告同步

按照不同用途类型、不同评估目的和不同价值类型，产学研教学基地曾精心挑选了多份实例。在房地产估价方法模块和特殊目的下的估价业务模块中，分三步完成实例的教学：首先，由估价师讲解该模块的基本知识点及难点；然后，由学生评讲实例报告，着重解释报告针对估价对象的特殊性，如何解决估价参数及技术思路，有哪些不足和可取之处，针对评估任务，评估技术思路是什么；然后，老师就学生的评讲，结合知识要点进行补充。当实例报告评讲结束，各小组学生需要完成这宗估价报告。

承担建模类学术论文的小组，则被要求在评讲环节围绕“基于特征价格模型的批量评估模型建立与应用研究综述”和“基于特尔菲法与多因素评价模型的应用研究综述”两个主题进行汇报演讲。演讲结束，需要完成题为“上海市某物业某价格批量评估模型的建立与应用研究”或“基于多因素评价法的居住区位品质指数价格模型的建立与应用”的研究论文。

产学研教学实践中将两种任务以小组形式完成，每个小组4～6人，组长负责组织讨论、分工和监督，保证任务有序完成。由于每项任务有难度、工作量较大，而且小组成果展示是产学研教学的重要组成部分，为保证质量，需抓好三个方面：第一，“分而化之”，将多项任务分派给不同的小组分别完成，各小组各有专注；第二，“大而化小”，将一个任务分解为多步，分解完成；第三，“压力与鼓励并举”，在监督过程中，实时给予辅导和鼓励，激励学生努力向好。

四、产学研教学模式的体会

估价行业要不断适应新形势、新要求、新发展，走过的是一条既艰难又成功的曲折之路。估价行业同质化竞争和估价市场多元精细化服务要求是房地产机构的机遇和挑战。

人才，尤其是房地产估价后续人才的培养是当务之急。其中，校企结合建立产学研教学基地的实践是一种尝试。房地产估价行业面对理论与实践的巨大变革，将与后续估价人才的主战场——高等院校紧密结合，充分挖掘校企合作的潜力，丰富估价理论，扎实估价实践，培养勇于探索和竞争的估价学生，也顺应了估价市场的发展需求。产学研教学基地的建立和运作还需完善和提高，实践已让估价机构在后续估价人才的队伍建设上尝到了甜头，这也是估价行业持续健康发展的创新成果和有效举措。

（来源：中国不动产登记与估价期刊）