安徽中安房地产评估咨询有限公司  常忠文

摘要:房地产税作为一个广受关注的社会议题，已成为估价行业研究的重点。当前按照评估值征税是大多数国家的通行做法。本文重点介绍房地产税评估的特点和方法，分析房地产税评估涉及的共性和个性技术难点，在此基础上探寻解决这一系列问题的方法和对策。

关键词：房地产税  批量估价  结果平衡  房屋落幢

2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法，此举再一次将房地产税引入公众的视野。在大多数国家实施的房地产税制度，都是按照评估值征税。因此，评估值的确定就成为了房地产税征管的重要基础，如何科学确定房地产的评估值自然是房地产税落地过程中的重要课题。本文从介绍房地产税评估基本概况的角度出发，力求发现房地产税评估过程中的主要难点，并试图探寻解决这些难点的可行之策。

一、房地产税评估的基本概况

影响税收收入的两个主要因素是税基和税率，房地产税也不例外。税率根据国家法律法规和政策确定，房地产税的税基应是房地产的价值量，房地产税评估的核心就是通过评估确定应税房地产的价值量。房地产税从广义上讲，是一切与房地产经济活动有直接关系的税。本文所述的房地产税评估仅仅是指房地产权利人在保有环节应缴纳的房地产税的评估。它涉及到各种类型的房地产，也关系到作为纳税人的千家万户，是一个十分庞大和复杂的系统工作。

房地产税评估有不同于一般房地产评估的特点，可以概括为四个方面，包括全面性，即估价对象为所有存量房地产；差异性，即市场上不存在两宗完全相同的房地产，每宗房地产税的构成都不尽相同，需要区别对待；公平性，即房地产税的水平要与房地产的实际状况相一致，不应出现“好房低税”或“差房高税”的情况；周期性，即房地产税一般都是按年征收，所以会设定一个征收时点，每到这个时点都需评估确定。

二、房地产税的评估方法

保有环节房地产价值量的确定，应通过价值评估的方法实现。房地产估价包括批量估价和个案估价两种类型。批量估价是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值进行评估；个案估价是相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值进行评估。^[1]

从理论上讲，房地产税的评估既可以通过个案估价，也可以通过批量估价。个案估价的思路是采用比较法、收益法、成本法、假设开发法等传统估价方法，以宗为单位，对房地产按照所有规定程序进行估价的过程。批量估价是采用标准价调整法和多元回归分析法对大量相似的房地产进行同时估价的过程。显然，在需要对大量房地产进行估价时，个案估价的思路存在过程繁琐、步骤重复、效率低下、随机误差较多等缺点，而批量估价恰恰可以规避上述缺点。房地产税的评估面对的是全部房地产，而且税收征管作为一项法定职责，为体现公平性，肯定会对纳税评估价值时点有统一的规定，这样就会形成需要在很短的时间内，评估出大量房地产价格的事实。因此，在房地产税的研究过程中，对于评估值确定的技术方法思路，业界已基本达成共识，即采用批量估价的方法确定评估值。

三、房地产税评估的技术难点

目前，批量估价广泛运用于房地产估价的各个领域，包括存量房交易税收评估、房地产押品重估、房地产在线询价等，当然房地产税评估也是批量估价运用的重要领域。一般房地产批量估价技术在实际运用中需要进行充分调查、深入研究、科学预测、全面检验，在实现科学评估出价值的过程中，存在不同程度的技术难点；房地产税评估时，不可避免的会遇到一般批量估价都存在的技术难点；从公平与效率的角度考虑，还存在其自身特有的难点，需要我们认清本质，充分重视。

（一）一般批量估价的技术难点

批量估价工作可以划分为房地产分组、建立评估模型、统计检验等阶段。每个阶段都有技术难题，直接影响估价结果的准确性。

1、房地产分组的合理性不易把握。

批量估价范围一般设定为城市，在城市内部进行房地产分组，有利于摸清房地产种类，初定模型数量，有针对性的厘清影响价格的主导因素。每个城市都有独特的自然特征和建设历史，房地产的分布和规划形式也不相同，在分组过程中，没有通用的方法可以采用，需要工作团队因地制宜，应城施策。但是，分组效果的好坏不能快速显现，只能通过后续工作的状况和结果来反推分组的合理性，因此容易造成后续工作的返工，甚至分组工作的失败。

2、评估模型的边界管理复杂

边界管理，顾名思义是指对管理对象不同阶段或不同子对象之间交界处的管理。边界管理质量的好坏直接关系到整个管理对象质量的好坏。评估模型建立的边界可以从两个方面把握，第一是不同评估模型之间接边处（空间上）的管理；第二是评估模型的评估价值变化范围与房地产价值实际分布区间的边界管理。

在城市范围较大，或者组内房地产价格分布特征复杂时，单一模型往往不能满足实际评估的需要，此时需要建立多个模型，来提高模型的精度和有效性。在这种情况下，由于模型之间的因变量和自变量取值的对应规律不一致，模型与模型之间合理对接难度较大，边界处的价格容易形成落差，给房地产税的征管带来困难和不合理性。

依据自变量的取值范围，一个模型能计算出的房地产价值必然有一定的幅度。理论上计算出来的最低价与所在区域存在的实际最低价格水平，理论上计算出来的最高价与所在区域存在的实际最高价格水平往往不能匹配，这就是通常所说的 “模型高是高不上去，低是低不下来”。这也是评估模型边界管理中不能回避的一个重要难题。

3、影响房地产价格的因素把握易存疏漏

批量估价的房地产肯定是大量的，一般都需要对城市所有的房地产价值进行评估，每宗房地产都有其独特的区位、实物和权益状况，也就存在影响其价格的上述三类因素。但是影响每宗房地产的主导因素不可能完全相同，需要在评估之前进行分析、判断、取舍并量化。在对一个城市上百万宗房地产的价格影响因素进行分析判断时，难免会出现因素把握不全、因素影响度考虑不客观，独特区域的特殊因素未能发现等情况，导致最终的评估模型中存在一部分价值构成无法解释或模型评估精度不足等情况的出现。

4、价格模型需要通过统计学和经济意义双重检验

对价格模型进行统计学检验的目的是为了验证数学模型是否能真正客观的反映房地产价格构成和变化的规律，是否能较精准的量化房地产的价值。目前的模型建立和检验一般都是采用专门的统计软件进行，可以同时得出模型参数估计和假设检验结果^[2]，再根据输出的检验指标值体现样本数据的规律性，并进行深入分析，论证样本数据的统一性和可比性，经过多轮检验一般都能通过统计学检验，得出比较理想的价格模型。根据批量估价实践，一般通过统计检验的数学模型都能够满足国际估税官协会（IAAO）制定的精度检验标准。

能够通过统计学检验的价格模型，不一定都能够满足经济学意义。例如，对于普通住宅来说，房龄与房价应成负相关，但如果模型显示呈正相关，房龄因素反映出的价格构成就不符合经济学意义，此种情况可能是由于其他未被量化的因素叠加影响导致的，需要对影响房价的因素进行更加深入的分析，重新构建数学模型。

（二）房地产税评估的技术难点

从房地产税评估特点的角度来研究其存在的技术难点，能够有针对性的进行分析判断，比较清晰的把握主要技术难点。

1、房地产税评估的同一时点性，要求评估效率极高

房地产税评估的对象一般都是现存的所有房地产，数量庞大，类型复杂，对其进行分组、发现并分析影响因素、设计数学模型等工作量巨大。虽然计算机技术能够化繁为简，极大地减轻人的工作内容，但对于大量外业调查资料的收集整理，以及内业处理过程中的调整、标准化等工作都离不开专业人员的智慧，必须通过专业人员的经验和思维进行决策。

房地产税的统一时点性决定所有的评估值都是统一价值时点房地产市场状况下的价值，评估工作必须体现当时市场的真实状况，而且在这一时点之后不远的将来，纳税人就应该可以纳税，也就是说留给评估师评估房地产税的时间窗口不会太大，也不能太大，因此工作效率要求极高。

当然仅仅提高工作效率还不能够解决全部工作量，还可以通过增加工作人员和软硬件设备来解决。关键是每一次评估工作都是一项全新的任务，因为不同城市的房地产构成不同，不同周期的房地产市场发展状况也不同，评估师遇到的问题也会不同，在极短的时间内解决出现的各种技术问题是房地产税评估中必须面对的技术难题。

2、房地产税评估结果合理平衡任务繁重

房地产税征管涉及到千家万户，是一个公共管理领域的课题，社会公平显得尤为重要，至少可以从两个方面体现，第一，周围相邻房屋之间的房地产税标准要合理，评估值的差异程度要和房地产实际状况的差异程度相一致；第二，不同周期的房地产税的变化情况要和当地房地产市场的变化情况和房屋状况的变化情况相一致。这两个目标的实现比较困难。

统一时点下不同房地产价格的比较量大且复杂。首先，批量估价的结果是多因素综合影响的结果，每宗房地产的价格构成都比较复杂；其次，一个模型评估范围内的相邻房地产需要两两比较，一宗房地产可能和多宗房地产都相邻，所以需要反复比较，这包括影响房价的因素综合质量优劣的比较排序，以及模型计算出的房价排序与因素质量排序的一致性比较等。

不同周期的房地产税水平比较平衡也十分必要。不同纳税周期评估值变化的单纯比较非常简便，但价值变化的差异度与房屋状况变化差异度的一致性匹配就比较困难。通过一段时间的变化，房屋可能从区位、实物、权益等三个方面发生变化，且并不是所有房屋都发生上述变化，把握城市内部不同区域房地产市场和房屋本身变化的客观性十分重要，因此动态监测评估是房地产税研究中必然的技术难题。

3、房地产地址匹配工作难度大

我国城市在不同的历史发展阶段出现过不同的地址命名规则，不同时期房屋产权登记地址规则不尽一致，导致产权证登记地址与当前的实际叫法存在出入，由于信息化水平发展等原因，许多历史上的地址命名规则目前无从把握。这一现状给存量房屋的准确定位造成困难。众所周知，区位是影响房地产价格的第一大因素，位置不能准确标定，房地产价值自然无法判断。在房地产税评估的过程中，需要将不动产登记系统中的房屋信息全部标注在电子地图上，只有这样才能准确定位每一宗房地产，才能准确评估每一宗房地产的价值。因此，如何将产权证上记载的地址准确匹配到最新版的电子地图上，是房地产税评估过程中不可回避的难题，否则批量估价出的价值将无法采用，房地产税的征管也无法真正落到实处。

四、解决房地产税评估技术难点的对策

解决房地产税评估技术难点，需要充分探寻上述技术难点产生的根源，认识其中的症结所在，从提高房地产税评估科学性的角度出发，切实研究城市的房地产及其市场状况，以大数据分析技术为抓手，挖掘城市所有房地产价格形成的机理。笔者认为，需要从以下几个方面努力。

（一）以“专业人干专业事”为原则，开展房地产税评估工作

房地产税评估的组织者应充分认识此项工作的专业性、系统性和复杂性。只有对所在城市房地产市场和房地产类型充分认识并能准确把握的专业团队，才能够承担此项工作。房地产税评估并不仅仅是开发评估软件，更多的工作是把握城市全部房地产的形成机制和变化规律，需要房地产评估专业人员通过数据调查、数据标准化、数据分析、数据挖掘，并结合估价经验综合完成。房地产的不可移动性决定了房地产的特异性，不同城市的房地产市场变化规律和发展状况不可能相同，只有对当地房地产市场全面认识并有一定程度研究的团队，才能够评估出科学合理的房地产税。房地产税评估作为法定评估，根据《中华人民共和国资产评估法》的有关规定也需要由专业的房地产估价师完成。

房地产税的评估必须组建专业团队，分工协作，决不是一两个人能够胜任的。每个人都要从城市整体的角度思考问题，特别是对待房地产价格因素的把握，应按照“一个人一座城”的思路进行分析研究，这样有利于消除系统误差，能有效降低后期模型的建立过程中出现不理想状况的概率。项目团队各司其职更有利于深度分析数据，提升数据分析的质量和成果利用的有效性，保证评估模型的普遍适用性。

（二）强化基础资料收集，重视价格信息的客观性

房地产税评估工作的基础资料包括宏观和微观两个方面，宏观的资料包括经济社会和房地产市场状况资料、影响房地产价格的位置资料、交通条件资料、外部配套设施资料和周围环境资料等^[3]，微观资料包括权益和实物状况资料等。资料收集的过程是一个对全部房地产“360°扫描”的过程，收集的资料需要做到“大而全”，要制定全面的调查表格，确保资料收集规范齐全。同时要加强资料收集人员的培训，对在资料收集过程中的特殊情况，需要完整的反映在调查表上，体现特殊房地产的原始特征。基础资料，特别是特殊的基础资料将是后期优化评估模型和平衡评估结果时的依据所在。

房地产价格信息资料的收集不能仅限于价格本身，至少要包括价格水平、价格内涵、成交时间等信息。在价格信息采集时需要将价格与房屋实物状况进行比对，判断两者之间的符合性，若出现异常，应深入调查，确保调查资料的有效性和可用性，以利于提升后期数据处理的便利度和效率。此外，充足的价格信息资料还要数学模型通过检验的保证，否则结果平衡就无从谈起。

（三）运用数据挖掘技术，有效解决结果平衡问题

房地产税评估的对象是整个城市百万宗数量级的房地产，每宗房地产都可能有上百个因素信息，如此巨大的信息，使得传统分析方法难以满足此项工作的需要。随着大数据时代的到来，数据挖掘技术被运用到经济生活的各个方面，房地产税的评估也需要采用数据挖掘技术。

数据挖掘把数据分析的范围从“已知”扩大到了“未知”，从“过去”推向了“未来”，是商务智能真正的生命力和“灵魂”所在，是一种知识生产过程，从中产生创新与管理，产生推动社会变革的理论与实践^[4]。它有利于显现价格影响因素与房价之间的关系，发掘经验无法感知的特殊影响因素，提升数学模型建立的速度和成功率。数据挖掘技术还易于发现影响因素质量与房地产价格之间的匹配吻合度，方便评估专业人员更加精准的找到出现问题的症结所在，快速落实技术方法，解决评估结果不平衡的现象。

不同周期的房地产税评估可以在坚持一致性原则和一贯性原则的基础上，利用数据挖掘技术，建立相应的价格模型。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价；一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价^[5]。在此原则指导下的价格模型充分考虑了当地市场变化的延续性和同类房地产价格演变规律的一致性，能够有效解决价值时点变化而产生的评估工作误差和结果不合理性。

（四）开展“房屋落幢”调查，加速房地产税评估工作

房屋落幢是指将不动产登记系统中房屋的幢号准确的标准到电子地图上；在条件允许的地方，建立三维地图将房号也标注到地图上。通过房屋落幢调查能够准确的把握房屋的空间位置分布，也就牵住了区位这一影响房价的“牛鼻子”。房屋落幢工作的难点在于产权地址的匹配，需要因地制宜的制定调查方案，划分调查网格，逐格解决地址表述多样性的问题。在落实每一宗房地产具体区位的基础上，价格模型的确立必将更加便捷，房地产税评估工作的速度自然提升。

房屋落幢的核心作用是找到房地产实物的准确位置，这能够有效解决“有房找不到人，有人定不了房”的局面，可以为公平、合理的进行房地产税征管提供有效支撑。

（五）引入争议解决机制，坚持“系统估价”与“人工估价”相配合

各地房地产市场状况不尽相同，特殊房地产的存在也不可避免，完全采用数学方法建立的价格模型来解决房地产税评估工作，在实际工作中肯定会产生争议，需要建立科学的争议解决机制。

房地产税评估采用的是批量估价的思路，结果肯定是通过估价软件系统来实现的，可以在房地产税征管制度中规定系统估价的适用范围。在系统估价和人工估价两种可选方式中，优先采用系统估价；对系统估价存在异议的，可以申请采用人工估价进行验证，以最合理的结果作为纳税的基础。这样既可以提高房地产税征管的效率和公平性，又能够在遇到特殊房地产和特殊市场状况时，及时解决实际工作问题，促进房地产税评估工作健康、科学、有序开展。

参考文献：

[1] GB/T 50899-2013，房地产估价基本术语标准[S].

[2] 缪柏其编. 管理统计学[M]. 合肥：中国科学技术大学出版社，2002:172~176.

[3] GB/T 50291-2015，房地产估价规范[S].

[4] 涂子沛著. 大数据：正在到来的数据革命，以及它如何改变政府、商业与我们的生活[M]. 桂林：广西师范大学出版社，2013:97~99.