邓书毫

（河南金地评估咨询有限公司  河南郑州 450000）

摘要：在我国的土地市场中，坚持农村土地集体所有，土地所有权、土地承包权、土地经营权三权分置，农用地的流转日趋活跃，农用地的转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地的情况将会呈现增多趋势，随着农用地土地市场的逐步活跃，开展农用地估价工作也将逐渐成为土地估价业务中的一个组成部分。本文结合农用地的特点，针对农用地估价的现实意义及可行性进行研究，对农用地价格评估过程中主要评估方法的应用有关技术要点作简要分析，并列举农用地评估过程，以起到抛砖引玉作用。

关键字：农用地  价格评估  评估方法

一、农用地估价的背景

2003年国土资源部发布了行业标准《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003），2012年6月29日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会发布了国家标准《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012),至此农用地估价标准由行业标准上升为国家标准。

2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号），文件指出，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式；要求引导农村土地（指承包耕地）经营权有序流转、发展农业适度规模经营，鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。文件提出了“三权分置”和农用地经营权流转，农用地有序流转既离不开政策的支持，也需要对农用地的流转价格进行合理评估认定。

2015年2月1日，中共中央、国务院印发了《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（中发〔2015〕1号），文件指出引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营；赋予符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。这为今后开展农用地估价拓展评估业务留下了一定的空间。

2017年7月12日，国土资源部办公厅文件《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），文件明确了为支撑农村土地制度改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，国土主管部门要制订并发布国有农用地基准地价。文件明确了要制订农用地基准地价，并按要求进行基准地价成果备案。由此可以预见，农用地基准地价将会不断完善，填补以往普遍缺少农用地基准地价体系的局面。

在农用地市场不断发展与完善的情况下，我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化深入推进，农村劳动力大量转移，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必然趋势，农用地作为重要的土地资源，随着建设发展的需要，在农用地合法流转的基础上，如何客观、公正、科学、合理地评估出农用地价格，显化农用地土地资产价值，避免资产流失，有着重要的现实意义。

由此看见，农用地评估有一定的市场需求及法律基础，开展农用地价格评估有助于科学掌握农用地的资源价值，合理确定农业土地收益分配机制，促进农用地资源的优化配置，有利于促进农用地资源的可持续发展。农用地估价不仅具有理论意义，也具有较大的社会意义，农用地估价也将逐渐成为土地估价业务中的一个重要组成部分。

二、农用地与农用地价格

（一）农用地的定义

按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012)，农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、园地等类型。

（二）农用地价格

农用地价格是指在正常市场条件下，在特定期日，由农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素决定的所能实现的价格。

（三）农用地价格影响因素

农用地价格的影响因素主要包括自然因素、社会经济因素以及特殊因素三个方面。

自然因素指影响农业生产力的各种自然条件，包括气候条件（温度、降雨、太阳辐射等），地形地貌（坡度、坡向、海拔、地形形状等），土壤条件（土壤质地、盐渍化程度、土层厚度、酸碱度等），水文状况（地表水状况、地下水状况）。

社会经济因素指影响农用地收益的社会发展条件、土地制度及交通条件等，社会发展条件主要指人均收入水平、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、人均土地指标；土地制度主要指土地利用规划、耕作制度；交通条件主要指道路通达度、对外交通便利度、道路类型。

特殊因素指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境状况等。

三、农用地价格内涵

根据现行法律政策，我国农用地价格问题，必须基于农用土地属于集体所有的前提下，农用地土地价格主要表现为使用权价格，包括农用土地使用权的出租、互换、入股、抵押等具体的价格形式。

农用地价格内涵界定主要包括土地权利、使用年期、用地类型、基础设施状况、估价期日等。

（一）土地权利

按权利类型划分可分为农用地所有权（如农用地征收时涉及到）、农用地使用权（如承包权、经营权）。

（二）使用年期

结合《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012)规定，使用年期可设定为30年或无限年期，实际估价中需视具体情况确定使用年期。根据《中华人民共和国土地管理法》，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，可以看出集体所有的土地使用年限无期限限制，使用年期为无限年期；农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，土地承包经营期限为30年。根据《中华人民共和国农村土地承包法》，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地的承包期为30-70年。由此可知，若用地类型为草地、林地时，使用年期应以承包合同为准，但使用年期最长不得超过规定的承包年期。

（三）用地类型

根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017)，农用地利用类型主要包括耕地（水田、水浇地、旱地）、园地（果园、茶园、橡胶园、其他园地）、林地（乔木林地、竹林地、森林沼泽、灌木林地、其他林地等）、草地（天然牧草地、沼泽草地、人工牧草地、其他草地）等主要用地类型。此外还还包含其他土地，如用于农用地灌溉、排涝的沟渠，农耕道路，以及用于畜禽养殖、作物栽培等设施农用地。

此处应注意，实际评估过程中可能会遇到将未利用地开发成农用地使用的情况，涉及到此类评估时，首先要确定未利用地的开发方式，确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划要求以及设计开发者的实际开发计划等，可按照实际开发利用方式确定用地类型。

（四）基础设施状况

     根据农业的生产要求，基础设施状况主要包括灌溉、排水、道路、通电、土地平整等方面。

灌溉：指农用地农田水利设施的配套程度，分为有蓄水设施的自然灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等。

排水：主要分析是否能顺畅的自然排水、有无排水沟渠等。

道路：分为田间人行路、机耕路或生产路等，主要分析田间道路能否很好地满足农业生产需要。

通电：主要考察田间耕作是否方便使用电力，电力设施是否完备，能否满足农业生产用电（如用于灌溉、排涝、收割）需要。

土地平整：指田块内的土地平整状况。平整度应满足农业生产的基本要求，一般至少有20cm的疏松土壤耕作层。

（五）估价期日

估价对象在评估确定的时间点上的价值，这个时间点就是估价期日，精确到某年某月某日。

四、农用地评估方法

根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012)的规定，农用地的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，现就主要常用的评估方法的技术要点做简要分析。

（一）收益还原法

1.定义

收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

2.适用范围

适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。此处应该注意，在采用收益还原法进行评估宗地地价时，以宗地为单位进行评估，即考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不可只考虑农用地收益面积。

3.评估程序

（1）测算年总收益

农用地年总收益指待估宗地按照法定用途，合理有效利用土地所取得的持续、稳定的客观正常年收益。确定年总收益时，农用地的生产经营方式不同，年总收益的测算方法也不同。

A、农用地为租赁经营方式，年总年益=正常客观年租金+押金或保证金利息收入。其中押金或保证金利息收入按估价期日中国人民银行一年期定期存款利息率进行计算。

B、农用地为直接生产经营方式，年总收益=主产品收入+副产品收入。其中收入根据主副产品的产量和估价期日的正常市场价格确定，即主副产品收入＝主副产品的产量×估价期日的市场价格。

不同农用地，其主副产品的构成有所区别，简要列举如下。

耕地：主产品指水稻、玉米、小麦、油菜、大豆等，副产品指稻草、秸秆等。

园地：主产品指果园、茶园、桑园生产的水果、茶叶等，副产品是指园地内栽种的其他农作物产品。

林地：主产品指林木，包括经济林、薪炭林、用材林、防护林等，副产品是指林木的一部分（如果实、树皮）及林内可采的生物（如药材、木耳等）。

牧草地：主产品指禽畜产品，副产品指肥料、牧草、草药等。

养殖水面积、滩涂：主产品指水产品（如鱼类、贝类、海生植物等），副产品指盐、其他次要产品。

（2）测算年总费用

农用地年总费用指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观费用。确定年总费用时，农用地的生产经营方式不同，年总费用的测算方法也不同。

A、农用地为租赁经营方式，农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用，主要指农用地租赁所支付的年平均客观费用。主要包括管理费、维护费、其他税费等。

B、农用地为直接生产经营方式，农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为年总费用。农副产品生产费是指生产农副产品过程中所支付的直接和间接费，包括种苗费（种子费、幼禽畜费）、肥料费（化肥、农家肥等）、农药费（生长剂、除草剂、农药等）、材料费（农具、覆膜等）、水电费（灌溉用水、灌溉排涝用电、照明用电等）、人工费以及有关税款、利息等。

（3）求取土地年纯收益

土地年纯收益=年总收益-年总费用。对于投入的固定资产，需要考虑扣除其产生的纯收益；如果所求取的年纯收益出现负值时，需要根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。

（4）确定土地还原率

确定土地还原率的基本方法包括：

A、安全利率加风险调整值法：土地还原率＝安全利率+风险调整值；安全利率可选用估价期日时国债年利率或银行定期存款年利率，风险调整值可根据估价对象所在区域的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度确定。

B、租价比方法：选择与评估对象处于同一地区或邻近区域，相同用途的三宗以上近期发生与估价对象交易类型相同或类似的交易案例，以交易案例的土地租金或土地纯收益与土地价格的比率的平均值作为土地还原率。

C、风险投资与投资收益率综合排序插入法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，将其按大小顺序排序，结合农用地市场状况，判断估价对象对应的范围，确定土地还原率。

安全利率加风险调整值法可作为确定土地还原率的首选方法，实际情况中，一般缺少类似的可比较实例，租价比方法和排序插入法较难测算。在确定土地还原率时，应注意不同土地权利，不同用途、不同区位、不同土地使用年期的土地之间还原率的区别。

（5）计算地价

当土地纯收益每年保持不变时，无限年期采用P=a/r，有限年期采用P=a/r[1-1/（1+r）ⁿ]；当土地纯收益每年有变化时，要按照其变化规律采用相应的公式。其中上述公式中P为土地价格，a为土地年纯收益，r为土地还原率，n为土地使用年期。

（二）市场比较法

1.定义

根据替代原理，将待估农用地与近期市场上己发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行交易情况、估价期日、地价影响因素（包括自然因素、社会经济因素、特殊因素）、使用年期等方面的修正，求算出农用地价格的方法。

2.适用范围

适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除了可以直接用来测算农用地价格，还可以用于求算其他估价方法中的有关参数。

3.评估程序

（1）选择比较实例

比较实例的选择首选与估价对象在同一区域的实例，次选处于邻近区域或类似区域的实例；选择交易实例时，土地用途应相同，价格类型相同或可比，交易日期与估价期日要接近，不宜超过三年，且比较实例数量不低于3个。

（2）建立价格可比基础

主要包括以下几点：统一地价内涵，统一付款方式，统一面积单位，统一币种和货币单位。

（3）交易情况修正

选择可比实例，如果非正常交易情况，则尽量避免选择，如果无其他可比实例替代，需做交易情况修正。

非正常交易情况主要有以下几种情形：有利害关系之间的交易、急买急卖的交易、受债务关系影响的交易、交易一方或双方有特殊偏好的交易、交易税费非正常负担的交易、有纠纷的交易等。

（4）期日修正

有农用地地价指数的，参照本区域农用地地价指数进行修正；无农用地地价指数的，估价人员应根据土地价格的变动情况和发展趋势，结合估价师经验判断，综合确定期日修正。

（5）影响因素修正

影响因素修正要考虑自然因素、社会经济因素、特殊因素三个方面，分别描述估价对象和可比案例的各种因素状况，因素状况的描述需要具体、明确。

（6）土地使用年期修正

年期修正公式K=[1-1/（1+r）^m]/[1-1/（1+r）ⁿ]，其中r为土地还原率，m为待估农用地使用年期，n为比较实例使用年期。

（7）确定农用地价格。

待估农用地价格=实例地价×交易情况修正×期日修正×影响因素修正×年期修正

采用比较案例时，各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40％，各比较案例的修正幅度不能超过30％。最终评估结果可根据比准价格采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法几种方法之一进行确定。

（三）成本逼近法

1.定义

以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费及农用地增值收益，并进行修正确定农用地价格的方法。即：

农用地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数）

2.适用范围

适用于未利用土地开发或土地整理的农用地价格评估。如中低产田改造的农地价格评估。

3.评估程序

（1）确定土地取得费

农用地的土地取得费主要表现为取得未利用地或中低产田所发生的客观费用。

（2）确定土地开发费

土地开发费主要指为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各项投入的客观费用。主要包括农田平整、处理耕作层、建设农田灌溉水利设施、田间道路、供电设施、农田防护设施等。

（3）确定税费

指取得待开发农用地和进行农用地开发过程所支付的相关税费，具体收费项目和标准需结合国家及当地有关规定执行。比如沿海滩涂未利用地进行农业开发利用的，需要缴纳海堤围垦费用、滩涂资源补偿费用等。税费一般以土地开发费为计算基数，按一定的税率计算。

（4）确定利息

利息率按估价期日中国人民银行公布的贷款利率确定，土地开发期1年内的利息率按单利计算，土地开发期超过1年的利息率按复利计算。

（5）确定利润

利润率根据农用地所处的经济环境，开发农用地的利用类型（行业特点）和开发周期等方面综合确定，农用地的投资利润率相对较低，一般为5％－10％左右。

（6）土地增值收益

农用地增值收益主要是待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，或进行中低产田改造，或未开发利用土地改造开发成农用地，使生产能力得到提高，引起农业地价格的增值。农用地的增值主要来源于增加投资或升级改造改善提高生产力，农用地的增值率低于建设用地的增值率，一般为成本价格的5%-10%，具体情况可采用经过测算或论证的土地增值率。

（7）其他因素修正

其他因素修正主要包括年期修正及区位条件修正等，当年期、区位条件对农用地经营影响较大时，要进行相应的修正，并结合实际情况测算出其他因素修正系数。

（8）计算农地价格

根据对土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值收益等数据的测算，将数据代入公式，计算农用地价格。农用地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数）。

（四）基准地价系数修正法

 基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正体系等成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价期日价格的方法。

 基准地价系数修正法适用于有基准地价成果区域内的农用地地价评估。目前有农用地基准地价成果的区域较少，根据国土资厅发〔2017〕27号文件，国土主管部门要制订并发布国有农用地基准地价。随着农用地基准地价成果的逐步完善和政策的推进，基准地价系数修正法可作为评估农用地地价的方法之一。基准地价系数修正法较易掌握，农用地评估方法和建设用地评估方法一致，本文不做详细论述。

（五）其他评估方法

农用地估价的估价方法除了收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价修正法几种常用的估价方法之外，还可采用剩余法、评分估价法、综合分值模型法等，由于目前农用地市场受限制，相对建设用地市场尚不够成熟，在采用剩余法、评分估价法、综合分值模型法等评估方法时技术难度较大，操作性相对稍差，本文不做详细论述，仅作了解。

五、农用地价格评估举例

结合农用地评估的相关理论方法，现就农用地评估过程中收益还原法的应用简单举例，估价对象的相关数据来源主要通过走访调查和查阅网站或文献的方式取得，如小麦收购价参照国家发展改革委、国家粮食局、中国农业发展银行以及中储粮河南分公司对小麦收购价的有关规定，种子、农药、人工费等相关费用主要参照种子贸易公司、农贸交易市场以及劳务市场等，在具体评估中视实际情况确定，本次以收益法还原法的应用为例作简要的测算。

（一）估价对象基本情况及调查数据

1.基本情况

估价对象为耕地，面积为1亩，耕作制度按一年两季，农作物种植为小麦和青贮玉米（又称饲料玉米）轮作，已知该耕地小麦产量为1100斤/亩，小麦秸秆产量为1000斤/亩，青贮玉米秸秆产量12000斤/亩。评估出估价期日为2017年11月1日，该宗地无限年期和30年期的地价。

2.调查数据

通过查阅近3年来中储粮河南分公司小麦收购价有关数据，小麦收购平均价格为2400元/吨（1.2元/斤）。经走访调查当地农户或饲料公司，小麦秸秆收购价格为500元/吨（0.25元/斤），青贮玉米秸秆收购价格为250元/吨（0.125元/斤）。小麦种子平均使用量为10kg/亩，种子为高产抗倒伏品种10元/kg；青贮玉米种子平均使用量为2.5kg/亩，专用青贮玉米品种50元/kg；小麦、青贮玉米化肥按每袋净含量40kg的重量，使用量1袋/亩，小麦、玉米各1袋，共需2袋，化肥价格100元/袋；农药费50元/亩;机耕费80元/亩，小麦、玉米种植各需耕作1次，共耕作2次；人工费100元/劳作日，小麦需3个劳作日，玉米需2个劳作日；灌溉费用50元/亩;其他费用50元/亩。

（二）计算过程

A、年总收益

农用地为直接生产经营，年总收益为主产品收入和副产品收入之和，包括小麦、小麦秸秆、青贮玉米秸秆产生的收益，则：

小麦的年收益＝1100斤/亩×1.2元/斤+1000斤/亩×0.25元/斤

＝1570元/亩

    青贮玉米秸秆年收益＝12000斤/亩×0.125元/斤＝1500元/亩

年总收益＝1570+1500＝3070元/亩

B、年总费用

   结合实际费用情况，该农用地生产过程中主要投入费用包括种子费、肥料费（包括化肥和农家肥）、农药费（含除草剂等）、机耕费、人工费、灌溉费、其他费用，则：

a.种子费＝10kg/亩×10元/kg+2.5kg/亩×50元/kg＝225元/亩

b.化肥费＝1袋/亩×100元/袋×2＝200元/亩

c.农药费＝50元/亩

d.机耕费＝80元/亩×2＝160元/亩

e.人工费＝100元/劳作日×（3劳作日/亩+2劳作日/亩）

＝500元/亩

f.灌溉费＝50元/亩

g.其他投入费用＝50元/亩

以上合计，年总费用＝225+200+50+160+500+50+50＝1235元/亩

C、年纯收益

   年纯收益＝年总收益－年总费用＝3070－1235＝1835元/亩

D、农用地价格计算

根据农用地市场及行业情况，至估价期日，我国一年期银行定期存款利率为1.5％，根据估价对象所在区域的社会经济发展、土地市场状况等因素及其对估价对象的影响程度，在征询有关当地专家意见的基础上，确定安全利率为1.5%，农用地风险调整值为2.5%，综合确定农用地的土地还原率为4%，则：

    无限年期价格=a/r＝1835÷4％＝45875元/亩

    30年期价格＝a/r[1-1/（1+r）ⁿ]＝1835/4％×[1-1/（1+4％）³⁰]

＝31730.88元/亩

六、结语

目前农用地市场尚不够成熟，正处于发展阶段，随着当前政策的不断出台，农用地评估业务面临着较好的发展机遇，农用地评估也将会为显化农用地土地资产价值，保障农用地土地市场良好发展作出积极贡献。本文主要就农用地的内涵、主要评估方法、以及评估过程中的主要技术要点做简要探讨分析，同时就收益还原法在评估农用地中的应用做简要的测算分析，以起到抛砖引玉作用，在今后的农用地估价中不断改进和完善，共同做好农用地估价工作。

参考文献

[1]、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会，《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012)，中国标准出版社，2012年6月。

[2]、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会，《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017)，中国标准出版社，2017年11月。