徐成林

(池州学院, 安徽 池州 247000)

 [摘要]目前国外主流的土地评估方法为市场比较法、收益还原法和成本逼近法。我国在国外理论基础上，结合实际，提出相应理论。收益还原法是评估方法中三个基本方法之一，最早出现，研究最多，成果也最多。针对土地评估，如何应用收益还原法，得到更精确的评估结果，是本文的研究重点。本文通过对收益还原法的理论深入研究，提出收益还原法三个难点，即净收益、报酬率、公式选择以及一些应用中存在的问题，并且给出相应的建议，以求得出更准确的评估结果。

关键词：收益还原法；土地评估；净收益；报酬率

1978年改革开放以来，随着我国城镇国有土地使用制度的改革，土地由过去的无偿划拨、无限期使用转变为有偿出让、有限期使用，并且将城镇土地所有权和使用权创新式分离出来，成为了中国特色的土地制度。自此，我国的土地市场开始迅速发展，土地评估应运而生。在一个成熟的土地市场中，土地估价将有助于土地交易的顺利进行，避免土地价格无故减损；有助于企业投资决策，对土地利用更加合理；有助于政府对土地市场的管理，防止投机取巧行为的出现。目前，主流的土地估价方法主要是收益还原法、市场法、成本逼近法等。虽然众多专家学者对此研究甚多，也颇有成果，但是缺少了收益还原法对土地评估应用的具体剖析。

一.收益还原法相关介绍

收益还原法起源于英国。1884年，房地产估价专著在英国出现，这本专著也详细描述了收益还原法。1890年，经济学家阿尔弗雷得·马歇尔首次明确提出了收益还原法，认为利率应该是连接价值与收益的纽带，并且给出一个公式：价值=收益/利率^[5]。此后，收益还原法不断发展完善，逐渐被广泛使用在房地产评估中，此后成为了三个基本评估方法之一。

收益还原法，又称收益还原法、收益资本化法、收益现值法，简单地说，就是根据估价对象在预期内的未来收益来测算估价对象（本文特指土地，以下相同）在估价时点的价值的方法。具体而言，收益还原法是估计估价对象在预期内未来每期净收益，选择合适的报酬率，通过公式将每期的净收益折现到估价时点，最后求和得到估价对象在估价时点的价格的方法。这其中，有三个关键点，分别是净收益、报酬率、公式选择。净收益求取和公式相对容易，但是报酬率不容易确定，优秀的评估人员通过自身实践积累的经验可以大致估计，也避免不了误差。此外，净收益的求取和公式选择也需要专业估价人员根据实际情况准确把握，才能保证结果的科学性。要想运用好收益还原法，这三个关键点是至关重要的。

收益还原法的本质是以估价对象的未来收益为导向求取估价对象的价值^[6]。它适用于任何有收益能力的房地产。对于土地而言，它本身就是有价值的，它的价值是以租金等形式来体现，运用收益还原法得到的结果也较为科学。西方国家普遍运用收益还原法评估土地，但是在我国，大多选用假设开发法和市场比较法，运用收益还原法的少之又少，这和社会对收益还原法接受程度不高并且存在质疑有关。

二．收益还原法存在的不足

作为最早被研究的评估方法之一，收益还原法应用十分广泛，但是对于土地评估而言，这种方法有优势，也有很明显的不足。

第一，年净收益确定的困难性。土地是个特殊的估价对象，它不同于房产，国家没有一个租金费用的标准，市场上没有大量可信的租金实例，这就造成净收益较难确定，或者错误的净收益会造成评估结果的不准确。如果用房地一体的净收益减去房产的净收益，又在无形中增加评估的工作量，既要知道房地一体的净收益，还要单独算出房产的净收益，这显然会把问题变得复杂，而且也很难保证评估结果是否准确，更何况土地存在差异性，有些土地上还没有建造房屋，无法使用房地一体的方法测试净收益。在现实中，评估土地时，也要对土地的类型、质量、区位等进行现场勘察，这些都会影响土地的净收益。

第二，报酬率的主观性。在收益还原法中，报酬率的确定，对评估结果很重要。报酬率越符合实际，那么评估结果就越精确，相反，报酬率与实际相差越大，评估结果就越不准确，那么造成的后果不堪设想。所以，运用收益还原法时，要尽量选择符合实际的报酬率。但是在现实评估中，估价人员对估价对象的未来收益的分析不同，他选择的报酬率就会不同，这样就会有不同的评估结果，而且这些评估结果也不能算错。虽然从理论上讲，评估结果应该只有一种才对，但考虑到实际情况，报酬率没有一个唯一客观科学的标准，每个估价人员有主观性，选择的报酬率也具有主观性，得出的结果也在某种程度上虽是主观但是符合评估要求。

第三，评估结果不被认可。从理论上讲，收益还原法得出的结果应该是准确的，但是由于市场的过分活跃，以及收益还原法运用的困难性，这些都导致了评估人员在对土地进行评估时，刻意避免选择收益还原法，而转而选择相对容易的市场比较法和假设开发法。相对于市场比较法，收益还原法得出的结果比较低。从实际出发，大多数选择去评估土地的人，自然不会想去选择一个评估结果较低的方法，这不符合他们利益最大化的原则；其次，从难易程度来看，土地市场很活跃，而且运用市场比较法和假设开发法相对容易，得出的结果，委托评估的人也比较容易接受，避免了评估人员的再次修改的麻烦。

第四，计算相对复杂而时花费间较长。就实际情况而言，评估机构中对土地进行评估时，较少选择收益还原法作为估价方法。相对于市场比较法与假设开发法，收益还原法的计算较为复杂。在如今的时代，时间就是金钱，这也使得收益还原法难以被大多数评估机构所选择。事实上，收益还原法可以准确而真实地反映土地价格，这也是收益还原法的优势。但是由于计算复杂而耗时间，收益还原法的这个优势却难以体现。作为一个基本的评估方法，如果没有被广泛使用，那么必然会导致它的实际与理论难以很好地结合，无法从实际中发现问题，那就无法解决问题，自身就很难得到进步和发展。

三．相关对策及建议

针对收益还原法在土地评估中存在的不足，结合实际情况，在此提供一些思路和建议。

第一，建立完善的土地价值体系。由于土地的差异性，这就决定了不同的土地有不同的价值，但是在大体上，土地不是孤立的存在，它与周围环境有价值影响圈，土地自身也有价值区域。根据最新的全国第二次土地调查，将我国土地划分了十二个一级类，五十七个二级类，这样的调查成果有助于了解我国的土地基本情况，以便未来各项工作的更好开展；对于土地的评估而言，这就提供了一个很好的基础，但是如果能在这分类的基础上，再次对土地进行价值量化细化，根据地区的不同，在分类后面加以大致的价值区域或者价值衡量评价标准（具体以租金形式表示），这样将大大减轻土地评估的工作复杂度，也间接为土地评估提供可参考的价值线。评估人员根据实际情况，辅以参考价值线，得出的结果必然精确度大大提升。

第二，加强评估人员的素质与技术水平。任何评估行业，专业人员的素质与技术水平的高低都是影响评估结果是否准确的一个很大的因素。对于收益还原法而言，它在计算中，要求准确的报酬率，然而现实中，没有绝对精准的报酬率，这就要求评估人员在评估时要根据实际情况选择相对精确的报酬率，尽量减少误差。如果缺少一个有效的培养和提高机制，评估人员随意根据喜好或者其他因素，对评估对象选择过高或者过低的报酬率，得到极不准确的评估结果，这对整个评估行业、委托人员以及整个社会都会造成恶劣的后果。所以，为了提高评估结果的精确度和评估行业的社会认可度，有必要加强评估人员的职业素质培训，针对实际情况，提高评估人员的业务水平和评估水准，增强评估结果的正确性和科学性。

第三，进一步加强审核制度以及评估人员的思想教育，避免不良的评估人员的恶意操作。一般委托人员需要向银行取得贷款，必然要有抵押物，这时银行需要对其抵押物的价值进行评估，以决定是否为委托人贷款以及贷款数额。通常，银行会要求委托人出具一份评估报告，委托人会找到评估公司，委托评估公司评估抵押物。这样，评估公司会和委托人、银行形成三角关系，主要涉及就是评估报告中对抵押物的价值评估。因为评估价值的大小会影响委托人的贷款金额，所以就会出现不良的现象，比如委托人给予评估人员好处以求得更高的评估价格，如果没有有效的管理机制，评估人员接受并且在评估报告中提高了评估结果，这样就会造成虚假的价值，影响整个评估行业的诚信度，银行减少与评估公司的信任，久而久之，就会使得评估行业的萎缩，进而影响整个社会。鉴于此，加强评估报告的审核是非常有必要的，其次，也要及时对评估人员进行思想教育，避免因为一些蝇头小利，就放弃自己的职业道德。

总的来说，运用收益还原法，结合实际情况得出相应的报酬率，评估人员遵守职业操守，有助于评估结果的科学性、准确性。解决收益还原法中的难点，加强行业的严谨性，收益还原法必将会在土地评估中占有重要席位。

参考文献

[1]高超，吴钦.收益还原法在加油站土地评估中的应用[A].安徽农业科学.2006，34(21)：5624—5626.

[2]赵栋.基于模糊综合评判的市场比较法在土地评估中的应用[D].内蒙古农业大学.2007，6.

[3]赵坤.浅析收益还原法在农业土地评估中的具体应用[J].经济论坛，2009，9，第18期.

[4]马克思恩格斯全集[M]，第25卷，北京人民出版社，1974，P705.

[5] Sanjay R C , Lanrence J M , Roger A P: Using Existing Knowledge Sources (Cases) to Build an Expert System , Expert System,1991.