安徽地源不动产咨询评估有限责任公司   戴涛

为进一步加强行业监督，履行土地估价报告抽查评审制度，贯彻实施国土资源部《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》（国土资发〔2002〕237号）精神，2012年6月，省国土资源厅下发了《关于抽查评审土地估价报告的函》（皖国土资函[2012]1149号），省土地估价师协会于当年11月进行了2012年度土地估价报告抽查评审，截止目前，已抽检报告近300份（不含普查及专项审查）。针对抽检报告中出现的问题，借本次培训班，我们逐一梳理。

一、存在的主要问题

（一）技术路线不符合《土地估价规程》要求

土地评估技术路线不符合《土地估价规程》要求，直接影响土地评估报告真实性和可信度，抽检评审中专家会给予降等，主要存在如下问题：

1、多个评估目的；

2、地价定义错误（包括设定用途、设定容积率、设定年期）；

3、报告的合法有效性存在问题（如宗地分割抵押、房地产估价师签署土地报告、评估资质证书过期、设定年期超法定最高出让年期、大量计算错误或前后矛盾、最终结果计算错误）；

4、基准地价系数修正法自行杜撰或随意修改基准地价修正体系；基准地价基本体系缺项；基准地价超三年未分析基准地价可用性并做科学的期日修正；基准地价超六年未组织专家论证可用性及使用的必要性而直接引用；无基准地价相关因素说明，直接得出各因素最终取值；

5、市场比较法杜撰案例或篡改案例；市场比较案例之间无可比性（案例之间价差超30%）；严重缺项（无因素比较指数的形成过程）；

6、成本逼近法引用错误或过期的文件标准；

7、剩余法（假设开发法）中技术路径、公式错误（现状房地产采用待开发房地产适用的假设开发法；规划房地产采用既有房地产适用的剩余法进行评估）；

8、收益还原法折旧公式错误；

9、结果确定过程中两种估价方法评估结果价差超30%，未分析两种方法可信度而随意选取权重。

（二）报告要件不足

土地评估报告的要件是报告具有法律效力的前提，主要存在如下问题：

1、无电子备案封面；

2、无关键附件材料(权属材料缺失)；

3、无一般附件材料（参数来源材料缺失）。

（三）报告格式不符合《土地估价规程》要求

土地评估报告格式不符合《土地估价规程》要求，直接影响土地行业公信力和行业形象，主要存在如下问题：

1、报告缺项（如结果一览表、估价报告第四部分、估价报告中对估价对象的界定等）；

2、采用房地产评估报告格式；

3、无法人签字、无估价师签字、无机构盖章。

二、分析及对策

（一）技术路线不符合《土地估价规程》要求

《土地估价规程》是对土地评估的一般性规范，是土地评估的最低要求，是技术底线，土地评估过程中，鼓励估价师在实践过程中力求详实，锱铢必较；在合法、客观、公正及合乎经济自然规律的前提下，可以对《规程》未明确的事项进行一定程度的创新，但技术底线不能突破。

1、多个评估目的

评估目的是影响评估价格的因素之一，不同的评估目的，市场价格水平、业主提供资料的偏好各异。从土地市场上看，土地一级市场价格要低于二级市场价格，二级市场中的抵押价格要高于转让价格；从业主提供资料的偏好上看，业主会选择提供有利于形成目标价格的资料，而隐瞒不利于形成目标价格的资料。

多个评估目的，看似迎合了业主，实则为今后可能发生的纠纷埋下伏笔。

2、地价定义错误（包括设定用途、设定容积率、设定年期）

地价定义是整个土地评估报告的主线，报告内容均围绕地价定义展开，准确的地价定义，是做好评估报告的基础。

“设定用途”错误主要表现为：通过评估的方式改变土地用途。根据土地登记规则，证载用途应符合《土地利用现状分类》（ GB/T 21010-2007）的规定，对证载用途与《分类》不符的，从规范发证的角度出发，可由使用权人申请规范登记（用途规范）。无论证载用途规范与否，估价师均可根据评估目的，结合现状（或规划）用途，比对《规范》中各类用地说明，按照相应的用途进行设定（一般为二级类，或执行当地土地管理的惯例）。

“设定容积率”错误主要表现为：容积率计算错误（项目用地多地块涉及套容错误、单地块除法错误）、计容建筑面积错误（临时工棚、建议工棚、地上建筑的地下部分等）。容积率的确定须遵从合法原则、有效原则。

“设定年期”错误主要表现为：计算错误、四舍五入错误。各机构须严格执行报告审核制度。

3、报告的合法有效性存在问题（如宗地分割抵押、房地产估价师签署土地报告、评估资质证书过期、设定年期超法定最高出让年期、大量计算错误或前后矛盾、最终结果计算错误）

报告的合法有效性是土地估价机构持续健康发展的根本，报告的合法有效性存在问题，影响估价机构的持续发展。

“宗地分割抵押”主要表现为：将证载面积人为分块抵押，并出具某分块土地抵押评估报告。根据《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）第五条：“以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理”。土地估价机构也不应出具分块宗地抵押报告。

“房地产估价师签署土地报告”一般发生在同时具有房产评估、地产评估资质的机构，资质混用。

“评估资质证书过期”主要表现为：报告附件所附的资质证书超过了使用期限，仍在报告中使用。当前时点是否具有资质存疑。

“设定年期超法定最高出让年期”主要出现在非常规用途（常规用途为商业、住宅、工业）土地评估报告中，年期设定以合法性为前提。

“大量计算错误或前后矛盾”、“最终结果计算错误”是出现最频繁的问题，直接影响报告可信度和公允性。根据中估协《印发<关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）>的通知》(中估协发[2012]27号),“土地估价报告中书写错误、严重笔误累计达到或超过三处，即在报告整体修正系数取值中，予以降0.5等处理；若累计达到或超过五处，则予以降1等处理”。加强员工培训、严格执行报告审核制度是规避本问题的唯一方法。

4、杜撰基准地价修正体系及超期使用问题

使用杜撰的基准地价修正体系，涉及伪造做假，无合法客观公正可言，评审中直接判定为报告不合格；在使用超期基准地价问题上，中估协《印发<关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）>的通知》(中估协发[2012]27号)已经给予给充分明确：“1.基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估价技术报告，下同）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。2.基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。3.凡不符合以上规定而使用超期基准地价的，在评审中将被视为估价方法选用有误、存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告”。

5、市场法杜撰交易案例、案例可比性差及缺项问题

使用杜撰的市场交易案例，涉及伪造做假，无合法客观公正可言，评审中直接判定为报告不合格。案例价格间差距超过30%，失去了可比基础；各因素比较指数形成过程的缺项，方法运用时仅找到了替代的对象，无替代方式，价格形成方式不明。

6、成本逼近法引用错误或过期的文件标准

成本法征地标准有使用有效期，相关税费以最新文件标准为准。使用错误或过期的文件时，与现行文件间存在价格差异，报告评审中会给予降等。建议定期搜集整理相关文件标准，建立评估基础数据库。

7、剩余法（假设开发法）中技术路径、公式错误

剩余法（假设开发法）中技术路径、公式错误主要表现为：现状房地产采用待开发房地产适用的假设开发法；规划房地产采用既有房地产适用的剩余法进行评估。两种方式公式不同，评估思路各异，需要估价师在评估前进行确定，并严格执行报告审核制度。

8、收益法折旧错误

收益法折旧错误是收益法运用中最常见的问题，报告评审中会给予降等。估价师要区分正常折旧与加速折旧的区别，残值是否计入、不同折旧方式下的公式运用等。折旧的计算以《规程》为纲，以折旧合理性、经济性为主线。

9、结果确定随意

任何结论的得出，需要论据、论证的支撑，结果确定亦同。结果确定需要结合统计、数理、经济、市场分析，按照《规程》的规定，分析可信度，得出结论。

（二）要件不足

要件不足直接影响报告可信度，相关参数无依据甚至杜撰，无法体现报告的真实性、客观性。

（三）报告格式不符合《土地估价规程》要求

报告是土地机构直接生产的产品，卖相如何，格式是否规范是最直观的体现。

三、近年来评估遇到的新情况、新问题