关于土地评估中的风险分析与防范

安徽国源不动产评估有限公司  夏传全

2014年3月28日

各位理事：

　     根据会议安排，关于土地估价中风险分析和防范向各位谈谈我的认识，供大家参考。土地估价是一个朝阳行业，随着我国土地市场的建立和快速发展，以土地价格评估和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。然而随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地中介机构的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定因素的存在，中介机构在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样的风险，估价机构和估价人员承担着越来越多的责任，因此对风险的防范不容忽视。土地估价工作的成果是以估价报告的形式体现的，土地估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复。因此，估价报告所给出的是待估宗地在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是待估宗地的实际取得成本。因此，估价报告结果和估价对象市场价格的不确定性存在着矛盾，这就决定了估价工作的风险性。下面，结合评估实践中可能出现的一些风险进行分析并提出防范措施，供大家参考。

　　一、仔细筛选评估项目，加强与客户的沟通，谨慎选择客户。估价人员要控制评估风险，首先应与客户进行充分的沟通，不仅要在评估时与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需求，为做出正确的评估计划做准备;评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行;在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用估价报告，减少估价报告误用的可能性。此外，加强与客户的沟通，更容易识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险，并由此造成的不必要的评估风险。最后，内部建立严格的风险防范体系，如报告多级审核流程、市场动态追踪、案例实时更新体系等，以此建立自己的客观公正的价格参照系统。

二、防范抵押估价风险。抵押估价业务在我们的评估业务中占有很大的比重，各商业银行为了防范信贷风险根据不同的抵押房地产都制定了一定的放贷标准，也就是说的抵押放贷比例。但是在实际抵押放贷中，客户或银行的信贷人员往往容易忽略的抵押放贷比例规避风险的重要性。比如有一宗土地准备进行抵押贷款，贷款期限为l年。估价时点的市场交易价格为100万元，该银行规定抵押放贷比例为评估价格的70%。也就是说可以发放贷款70万元。但客户觉得他的土地既然值l00万，就应该可以贷款100万元，哪怕少点也可以贷90万元。于是，客户就认为评估公司对这宗土地的评估值应该为143万或129万，即使到期他还不了款，就是不考虑现在房地产升值趋势，也完全可以还得清贷款。而往往有的银行信贷人员同意客户这样的想法，就经常出现了客户或银行信贷人员要求评估公司做出远远高于市场交易价格的评估。

而实际情况是从我们通过收集抵押贷款后无力偿还贷款，并进入抵押土地处置的相关案例分析，发现基本上所有的处置案件都是无法按期偿还本息的。而且进行处置变现时，因为银行现在的不良贷款处置要求，基本都是走司法诉讼程序的处置变现，这样诉讼、处置、执行债务清偿都是一个比较长的过程，期间又会产生一部分利息。而司法处置所产生的诉讼费、拍卖佣金、评估费、执行费用以及过户税费等费用;大致占拍卖成交金额的20%以上。而且考虑到被处置土地受强制变现和短期变现等因素的影响，处置标的的交易市场受到明显的制约，特别是价值较大的标的，由于资金需求较大，受让市场更小，即使考虑土地市场升值，按70%比例放贷也仅仅是一般安全放贷的比例。所以如果按照客户或银行的要求大幅度提高评估结果，其风险可想而知。而且这样也不符合我们的估价规程要求，其结果是我们和银行都只能期待客户能偿还贷款，而不是被迫处置。

可见，如何做好抵押土地估价的风险防范，同时帮助和引导金融机构提高信贷风险意识，是估价机构和估价人员在抵押估价中的首要工作和责任。作为专业的土地估价机构和估价人员，必须熟悉和掌握估价对象所处的土地市场价格状况，才能在抵押土地估价时，为银行出具客观的抵押评估结果，供银行分析和防范信贷风险。当面对客户或部分不明就里的银行信贷人员提出高估评估值的要求时，应向他们充分解释、分析。特别是银行的信贷人员，要让他们知道，不高估，不是阻扰他们完成信贷任务，而是为银行规避风险。同时，当面对同行的不正当竞争，通过高估恶意招览业务时，也要严把价格关，不能因小失大，给自己和公司带来重大损失。

三、注意评估过程合法性不足风险

（1）估价对象的产权不完整或不合法。主要集中在：权证不全或证载内容与现状不符，如现状用途、证载用途与估价设定用途的不一致；地上物违规或违章建设等；产权关系较为复杂，必然造成许多产权纠纷。对这类估价对象进行抵押评估的前提是完善权属，并严格按照权属规定进行评估。否则，进行了相应的假设和限制条款的表述，一旦进入变现环节，估价机构也可能难逃责任。

（2）估价过程的合法性不足。这类风险主要由于估价人员未按照估价规程的技术要求和相关操作程序的规定进行评估造成。主要集中在：估价人员未进行充分的调查，比如产权的真实性、是否存在拖欠出让金和重复抵押等法定优先受偿等情形；技术路线的设计不尽合理，估价方法选择不当，估价思路混乱；编造或虚构案例、参数选择缺少依据或修正幅度过大等。

（3）估价目的的合法性不足或根本不合法。我国《担保法》《城市房地产管理法》中对允许抵押和不允许抵押的房地产做出了明确规定。但是在现实的经济生活中，部分不在允许抵押范围的房地产产权人往往试图通过各种渠道以该房地产抵押申请贷款。在某些情况下，比如贷款人认为借款人的经营状况良好，第一还款来源有保障，或者贷款人的内部操作人员与借款人串谋时，贷款人也会铤而走险对这类房地产发放抵押贷款。如果评估机构对其进行了抵押价格评估，一旦借款人经营不善无法还款时，抵押物难以变现或变现值不足，评估机构将面临违法评估的风险。

四、注意估价报告风险。估价报告是土地价值的评估过程和结果，也是服务于客户的产品成果。估价报告本身价值并不高，而浓缩于其中的分析成果才是作为中介信息为客户提供判断或达成某种目的的重要资料。因此估价报告是客户评判专业水平，上级主管部门对职业进行监督检查的最主要途径。报告质量的好坏也决定着评估机构的生存和发展。而在估价报告中，估价原则、程序和方法使用不当以及估价对象各种因素的描述不准确、大小写的错误等等都会产生报告风险。所以，应该重视和建立此类风险的防范体系。如逐级审核报告，责任到人;报告中详细描述假设条件、特殊说明事项和结果应用方向;加强估价人员的专业培训和后续教育;针对当前估价工作遇到的新问题、新情况有目的地进行培训，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用估价人员相互交流讨论的形式，提高估价人员素质和服务水平，使估价人员真正做到实事求是，按照估价规程要求去撰写报告。

土地估价是一个专业而特殊的行业，对土地估价存在的风险，应该持正确的态度，既不惧怕风险，又不轻视风险。即不能因为有风险就不去估价、不敢估价，又不能对风险视而不见，想怎么估价就怎么估价。作为合格的土地估价机构和估价人员，提高防范风险意识，居安思危，未雨绸缪，树立“以质量求生存、以质量求发展"的竞争观念是非常重要的，让我们为土地估价行业长远健康地发展而努力。