新旧土地利用现状分类差异所带来的问题及解决办法的探讨

河南省中土地产房地产评估有限公司   李冰、唐百楷

摘要：GB/T21010-2017《土地利用现状分类》于2017年11月01日发布实施，GB/T21010-2007《土地利用现状分类》同步废止。新《土地利用现状分类》内容变化较大，发布实施一年来，给土地评估工作带来一些新问题。新、旧《土地利用现状分类》的差异导致部分相同规划设计条件的项目在估价过程中发生较大的改变。本文从分析新、旧《土地利用现状分类》的差异入手，结合《城市用地分类与规划建设用地标准》，分析这些差异给土地估价工作所带来的问题，并探讨问题的解决办法。

关键词：差异    问题    解决办法

一、问题的提出

GB/T21010-2017《土地利用现状分类》（以下简称新土地利用现状分类）2017年11月01日发布实施，GB/T21010-2007《土地利用现状分类》（以下简称旧土地利用现状分类）同步废止，对比新、旧土地利用现状分类，新土地利用现状分类主要完善了“公共管理与公共服务用地”“交通运输用地”等部分一级类及“商务金融用地”“其他商服用地”“城镇住宅用地”等二级类的含义，细分了“批发零售用地”“住宿餐饮用地”等原现状分类的二级类。相比旧土地利用现状分类，新土地利用现状分类更加科学合理。新《土地利用现状分类》内容变化较大，发布实施一年来，给土地评估工作带来一些新问题。新、旧《土地利用现状分类》的差异导致部分相同规划设计条件的项目在估价过程中发生较大的改变。本文从分析新、旧《土地利用现状分类》的差异入手，结合《城市用地分类与规划建设用地标准》，分析这些差异给土地估价工作所带来的问题，并探讨问题的解决办法。

二、《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》的定义及应用范围

《土地利用现状分类》适用于土地调查、规划、审批、供应、整治、执法、评价、统计、登记及信息化管理等工作。《土地利用现状分类》-GB/T 21010-2017是由全国国土资源标准技术委员会（SAC/TC93）归口，由中华人民共和国国家质量监督检验验疫总局和中国国家标准化管理委员会发布，自2017年11月10日发布实施的一部国家标准。

《城市用地分类与规划建设用地标准》-GB50137-2011是由中华人民共和国住房和城乡建设部主编，中华人民共和国住房和城乡建设部批准，自2012年1月1日施行的一部国家标准。《城市用地分类与规划建设用地标准》是依据《中华人民共和国城乡规划法》，为统筹城乡发展，集约节约、科学合理地利用土地资源，制定本标准。本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。

在实际工作中，按《城市用地分类与规划建设用地标准》编制的控制性详细规划在前。规划确定后，参照《土地利用现状分类》进行土地用途设定、评估等工作在后。

三、新旧《土地利用现状分类》差异所带来的问题及解决办法

（一）娱乐用地（B31）

《城市用地分类与规划建设用地标准》中娱乐康体用地（B3）中类下娱乐用地(B31)小类是指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型娱乐等设施用地，属于大类商业服务业设定用地（B）。

旧《土地利用现状分类》中二级分类文体娱乐用地(085)指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。其属于公共管理与公共服务用地大类。新《土地利用现状分类》中将原“文体娱乐用地”细分为“文化设施用地”“体育用地”“娱乐用地”。娱乐用地（0506）已经调整到商服用地二级分类。娱乐用地（0506）指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地。

旧《土地利用现状分类》中，《城市用地分类与规划建设用地标准》中娱乐用地是按公共管理与公共服务用地中的文体娱乐(085)二级类进行评估、登记发证的。在评估过程中，如果仅仅使用公共管理与公共服务基准地价体系进行评估，会造成土地价值的低估。过去部分城市在制定基准地价过程中，针对公共管理与公共服务中的“旅游、娱乐用地”这种偏商业性质的二级分类制定了专门类别的基准地价，其余二级分类一个基准地价。这种状况下评估“文体娱乐”用地就可以参照公共管理与公共服务中“旅游、娱乐用地”基准地价来进行评估。当公共管理与公共服务用途基准地价没有分类制定的时候，也可以采用公共管理与公共服务用地基准地价体系进行评估，但在修正过程中一定要乘以用途修正系数。用途修正系数的确定可以采用市场成交的“文体娱乐用地”的成交价与其他公共管理与公共服务二级分类的土地成交价的比值来确定。

新《土地利用现状分类》中，《城市用地分类与规划建设用地标准》中娱乐用地应按商服用地中娱乐用地（0506）二级类进行评估、登记发证。因为通过对比娱乐用地（0506）与《城市用地分类与规划建设用地标准》中三级类娱乐用地（B31）的含义发现，二者含义基本一致。

评估过程中娱乐用地应完全参照商服用地基准地价体系进行评估。采用市场比较法评估的时候可用商服用地中其他二级分类比如零售商业用地、批发市场用地等的成交实例进行修正求取娱乐用地价值。此时进行用途修正时应着重注意娱乐用地与其他二级分类用途的差异所带来的价值的差异。

（二）康体用地（B32）

《城市用地分类与规划建设用地标准》中娱乐康体用地（B3）中类下康体用地（B32）小类是指赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地，属于商业服务业设施用地（B）。

旧《土地利用现状分类》中二级分类（085）文体娱乐用地指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地，属于公共管理与公共服务用地大类。新《土地利用现状分类》中，康体用地（B32）中的“赛马场”“高尔夫球场”已划分至商服用地中二级分类其他商服用地（0507）。公共管理与公共服务中二级类体育用地（0808）是指体育场馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地。溜冰场、跳伞场，摩托车场、射击场、以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地。

旧《土地利用现状分类》中，《城市用地分类与规划建设用地标准》中康体用地（B32）是按公共管理与公共服务用地中的文体娱乐用地(085)二级类进行用途进行用途设定、评估的。在评估过程中，参照上述3.1中文体娱乐用地进行评估。

新《土地利用现状分类》中，《城市用地分类与规划建设用地标准》中康体用地（B32）中赛马场、高尔夫应按商服用地中的其用商服用地（0507）二级类进行用途设定、评估。康体用地（B32）中溜冰场、跳伞场等应按体育用地（0808）进行评估。在评估规划用途为康体用地（B32）的时候应格外留意，虽然康体用地（B32）大部分对应到体育用地（0808），但是赛马场、高尔夫却是应按其他商服用地（0507）进行评估。二者评估思路差别较大。评估过程中康体用地（B32）中赛马场、高尔夫设定用途为其他商服用地（0507），评估可参照上述娱乐用地进行评估。康体用地（B32）中溜冰场、跳伞场等其他用途设定用途为体育用地（0808）进行评估。但需注意虽然康体用地（B32）中溜冰场、跳伞场对应新《土地利用现状分类》中公共管理与公用服务二级类体育用地（0808），但在《城市用地分类与规划建设用地标准》属于商业服务业用地（B）。可以把康体用地（B32）中溜冰场、跳伞场等用地称作具有商业性质的“体育用地”，在评估过程中，不能简单的采用公共管理与公用服务基准地价来评估。因为公共管理与公共服务中有十个二级分类，分别为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地。不同二级类之间价格差别较大，而公共管理与公共服务用地基准地价是十个二级分类的平均基准地价。评估体育用地过程中，如果仅仅使用公共管理与公共服务基准地价进行估价，会造成土地价值的低估。采用公共管理与公共服务用地基准地价修正体系进行评估时，在修正过程中一定要乘以用途修正系数。用途修正系数的确定可以采用市场成交的体育用地的成交价与其他公共管理与公共服务用地二级分类的土地成交价的比值来确定。

（三）物流仓储用地（W）

（四）幼儿园用地（R22）

《城市用地分类与规划建设用地标准》中幼儿园用地属于居住用地（R）中服务设施用地（R22）小类。旧《土地利用现状分类》中城镇住宅用地（071）的含义是指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施的用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。科教用地（083）是指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。由于《城市用地分类与规划建设用地标准》中幼儿园用地（R22）属于住宅用地（R）下面的小类，且旧《土地利用现状分类》中科教用地（083）的含义未明确幼儿园属不属于“各类教育”用地。在过去评估过程中，幼儿园用地（R22）设定用途为城镇住宅用地（071），参照城镇住宅用地思路进行估价。

新《土地利用现状分类》中，教育用地（0803）含义完善为指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活设施。教育用地（0803）明确了有幼儿园用地属于教育用地，属于公共管理与公共服务用地的二级分类。此时《城市用地分类与规划建设用地标准》中幼儿园用地（R22）评估过程中设定用途为教育用地（0803），参照公共管理与公共服务用地基准地价修正体系进行评估。

（五）居住用地服务设施用地中的商业用地

《城市用地分类与规划建设用地标准》中居住用地服务设施（R22）含义为居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地。这里面的“商业”属于居住用地(R)的服务设施用地(R22)，不同于商业服务业设施用地(B)。商业服务业设施(B)用地的含义为商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。

老《土地利用现状分类》中城镇住宅用地（071）的含义是指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施的用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。商服用地的含义指主要用于商业、服务业的土地。

当规划为居住用地（R2）且含部分商业服务设施用地时评估过程中应如何处理？旧《土地利用现状分类》中未明确城镇住宅用地（071）是否包含配套的商业服务设施用地，评估过程中由于各个土地估价师对《城市用地分类与规划建设用地标准》、《土地利用现状分类》理解不同，上述这种规划情况下大多设定为城镇住宅用地（071）.理由是从规划源头来讲这种“商业”属于住宅用地（R）中的服务设施用地，是属于住宅用地（R）的一部分。评估过程也参照城镇住宅用地（071）进行评估。

新《土地利用现状分类》中城镇住宅用地（0701）的含义是指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施的用地，不含配套的商业服务设施等用地。新《土地利用现状分类》中明确城镇住宅用地（0701）不含配套的商业服务设施等用地。上述规划条件估价过程中就应设定成城镇住宅用地兼容商服用地。参照城镇住宅用地兼容商服用地进行评估。

（六）自然保护区、森林公园

《城市用地分类与规划建设用地标准》中自然保护区、森林公园对应的是《土地利用现状分类》中的风景名胜设施用地。老《土地利用现状分类》中风景名胜设施用（088）地属于公共管理与公共服务用地，评估参照公共管理与公共服务用地进行评估。新《土地利用现状分类》中风景名胜设施用（0906）地属于特殊用地，参照特殊用地基准地价修正体系进行评估。

以上就是新、旧《土地利用现状分类》的差异给土地估价工作所带来问题及解决办法。土地估价师在新、旧《土地利用现状分类》更替时应特别注意新《土地利用现状分类》的变化，特别是导致相同规划设计条件在估价过程中发生较大的改变的变化。

参考文献：

[1]GB/T21010-2007《土地利用现状分类》

[2]GB/T21010-2017《土地利用现状分类》

    [3]GB50137-2011《城市用地分类与规划建设用地标准》