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如何抑制土地评估风险
发布日期：2011-12-12　浏览次数：7116次　字体：【大 中 小】
 
 
随着土地评估机构市场化进程的深入，土地估价相关的各种风险也日益显现出来，土地评估机构如何在激烈的市场竞争中站稳脚跟，如何向客户提供一份合格的土地评估报告，不断提升土地评估机构的土地评估报告质量并同时加强自身的风险防范意识，是我们每个土地评估机构执业人员共同关注的问题。二0一一年度土地估价师协会举办的估价机构年度信用评审年会中，也再次强调土地估价报告质量及风险防范问题。 网上曾经有一条对评估行业的调侃：“在激烈无序的竞争压力下，不少评估业务中客户的要求就是评估师估价的结果；评估师要做的，就是给客户要求的估价结果从专业角度找出恰当的理由。”话虽然说的有些绝对，但确也是目前市场现状的部分真实反映。 任何行业都有它特定的行业风险，我国的评估体系尚不完善，在成长过程中出现一些瑕疵也是在所难免，关键是如何正确认识和积极防范。而对风险有充分的认识，积极防范和规避风险，是每一名土地估价师和每一个评估机构面临的严峻挑战。由于土地评估带来的是隐性风险，一般不会马上显现出来，因此，作为土地评估工作者不能麻痹大意、心存侥幸，给自己埋下风险隐患。下面就以我自身从事评估工作的实际体会，并查阅了一些资料，和各位交流下控制评估风险应该注意的几个问题。 一、严守职业道德底线 土地估价行业是公正性的独立中介服务行业，估价人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。虽然我们的服务目的是尽可能的满足客户的需求，根本目的是追求收益和利润，但我们绝不能为了某种利益或承担某些压力而做那些违背原则、饮鸩止渴、杀鸡取卵的评估或相关事宜。要警惕和防止评估机构内部个别从业人员因道德品质低下而引发的评估风险。 二、防范政策变迁风险 目前我国的土地中介普遍处在初级发展阶段，土地中介领域的法律、法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。国家和主管部门会随着市场发展而不断调整或制定新的相关政策、法律法规。这种不断调整和出台的新政策必然使土地估价机构在一段较长的时间处在一个不确定的环境中，这种不确定就是土地估价机构面临的政策、法律风险，由于行业管理体制的变革，行业政策的变化及相关领域的政策变化(如土地开发政策、金融贷款政策)等所带来的行业整体风险。这种风险一般是全行业性的，但不同的机构所采取的应对措施不同、对其变化的敏感性程度不同，导致机构间抵御风险的能力存在着差异。 为了把握或应对各种可能的政策不确定性，除了低头做事，还应抬头看路。抬头看路就是把握和洞悉行业发展规律、各发展阶段特点和存在问题，才能有效地预测国家政策的变化，从而做好相应对策，化被动应付为主动顺应，化风险为机遇。 三、仔细筛选评估项目 土地评估机构在受委托之前，首先应该对委托评估方的背景情况进行多方面了解。如果客户没有良好的声誉，而又对土地面积的增加或减少，对评估结果有特殊要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况无法自圆其说时，评估机构要有所警惕，要了解客户的道德品质，谨慎选择客户。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，应该坚决予以拒绝，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险，并由此造成的不必要的评估风险。 四、认真审查宗地权属 评估前要对委托评估的土地的各种产权证明进行审核，产权证明一定要审验原件后再复印。有些土地在评估时产权证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其他转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地使用证的，应要求委托方提供发改委文件、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、拆迁办文件以及翻建、回迁、转让合同等等。另外，权属证明不得凭上级主管部门或有关单位出具的证明就草率认同，必须是土地部门出具。 五、严格确认土地面积及规划条件等 评估机构评估的相关内容一定要有依据。 土地评估对土地面积准确性的要求十分严格。评估时应依据具有法律效应的土地使用证。评估报告中填写的面积绝对与证载面积一致，有时涉及抵押面积分割时，则依据具有资质的测绘公司出具的测量图，且在报告中描述清楚；出让评估时，同样依据具有资质的测绘公司出具的测量图或者土地部门确定的地籍图、宗地图面积。 根据规划资料确定规划条件，如容积率、建筑密度、绿化率等，尽可能地避免设定条件。 六、合理计算土地价格 在土地评估时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活运用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。土地评估实质就是一定时点上对土地权利的计价。土地评估最大风险往往出现在价格计算上。因此，必须做好以下几点： 1．及时更新价格信息。目前媒体、报刊上所列的价格往往是省外或大城市的土地价格，要想了解当地市场价或成交价，还应向当地有关单位如国土资源管理部门或房地产开发公司咨询，及时了解价格变动情况。询问价格时应填写咨询表格，并记录报价者和填表人姓名等，做到有案可查。 2．与委托单位保持密切联系。评估人员在评估期间，应与委托单位保持联系。评估人员一定要亲临现场进行踏勘，亲自验证分析，确定周边的影响因素等。 3．确定恰当的估价基准日。土地使用价值的高低均以基准日的有效价格为标准，有的相隔仅几天但价格变化相差却很大。因此评估人员一定要及时了解并正确掌握基准日的价格，才能正确计价。在平时要细心搜集和关注有关土地的价格变化并摘录登记，要保存好各种价格信息的网上资料、期刊和文稿，使用时要在工作底稿上注明价格出处、日期和文号，以便在有争议或诉讼时，能有根有据地说服对方。 4.确定评估方法、地价范围和地价结果 根据评估目的、土地用途等确定土地估价技术路线即采用哪两种或三种方法。如工业用地采用成本逼近法、基准地价系数修正法等；经营性用途采用市场比较法、假设开发法等。 根据评估目的、市场行情、当地地价水平，结合地价影响的因素，先确定大致的地价范围，选择合适的评估方法进行测算，根据初步测算结果进行分析论证，再进行适当调整，最后确定估价结果。 七、切实作好审核工作 根据《规程》规范格式的要求对关键的东西进行审核。如原始数据的核对、土地登记状况、委托方、项目名称、评估目的、基准日、剩余年限、地价定义、技术路线、测算过程、地价结果等。检查、复核时要严防数据错位，计算有误。必须做到 “四相符”：土地评估报告中涉及的估价结果与土地估价结果一览表上数字相符；估价结果一览表与宗地状况汇总表上数字相符；宗地状况汇总表与工作底稿上数字相符；土地评估报告书的正文与附件相符。