关于出让底价采取剩余法评估是否需要

扣除土地增值税浅见之二

安徽中安房地产评估咨询有限公司  凌祥

观点：不需要扣除土地增值税

依据和理由：

一、从剩余法的理论依据出发

剩余法估价的基本思路是模拟房地产开发企业在公平竞争、土地由出价最高者取得的土地市场上取得一块房地产开发用地，愿意支付的最高的价格。

基本公式为（待开发土地）：

以剩余法评估待开发土地价格公式如式所示：

P＝A－B－C式中：

P—待估宗地价格；

A—不动产总价；

B—开发项目整体的开发成本；

C—客观开发利润。

其中A、B、C都可以通过市场客观水平调查求取。

此时土地增值税的水平主要取决于土地的价格，如果考虑了土地增值税，则开发商对土地的拿地预期成本则会降低，低于未考虑土地增值税的开发商（或进行税收筹划使土地增值税处于免交）的出价。这样考虑土地增值税的开发商就拿不到地，因此从剩余法的理论角度出发开发商愿意支付的最高土地价格是不考虑土地增值税的。

二、从土地增值税的概念及税收筹划出发

土地增值税：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

应交土地增值税=增值额*相应税率-扣除项目总额*速算扣除系数

增值额=销售收入/（1+9%）-扣除项目总额

扣除项目=土地成本+房地产开发成本+房地产开发费用+旧房及建筑物评估价格+相关税金+加计扣除

此时增值部分约等于开发利润

增值率=增值额/扣除项目总额，约等于开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=成本利润率

而土地增值税是累进税，按四级累进税率表中税率计税，如下：

同时，法律规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一旦超过则按增值额的30%计征。

而通过相关调查，房地产开发企业的成本利润率一般不超过20%，因此在拿地决策时，开发商的策略是在保障正常利润情况下，不缴纳土地增值税所能支付最高价格去拿地。

三、案例模拟举例

案例中地块在不考虑缴纳土地增值税情况下（增值率小于20%），土地总价为16420万元，而增值率超过20%时，即考虑土地增值税的情况下，虽然地价为15300万元，相比较之前少了1000万元，但多缴纳了土地增值税1678万元，总体上是不合算的，因此经济人在拿地决策时是将土地增值控制在20%以内，不需要缴纳土地增值税的。

四、评估时若考虑土地增值税，现实操作比较困难。

    在土地出让价格评估时，土地价格是未知的，进而带来增值额是未知的，而土地增值税是按照累进税率缴纳的，在评估确定增值额或者确定税率档都是比较困难和难以操作的，因此在评估时考虑土地增值税不合适。

五、为什么出让评估时不需要考虑土地增值税，而开发过程中经常存在？

采用剩余法评估土地出让价格时，一切价值都是基于估价期日的，虽然存在开发周期，但是不动产的总价值一般都是基于估价期日周边类似房地产价格比较出来的，而且假设开发期间价值不变。而实际情况中开发商的楼盘开发周期一般不少于两年，高的可达到3到5年。在房地产市场向上期间，房地产价格在开发销售期间出现了较大上涨，而这一部分的上涨是土地增值税的主要来源。因此在房价上涨过快的区域的和时间，土地增值税是存在的。

第二个土地增值税的存在的原因是，房地产开发企业之间存在差别，头部的开发商因其拥有较好的品牌效应，同一地块，头部开发商的售卖价格是要高于普通开发商的，同时在成本控制、管理上也是优于普通企业的，因此他们往往能获得超额利润，这也是土地增值税存在的一个重要原因。而评估是要根据市场客观平均水平来进行评估。因此参照市场客观平均水平来评估的话不考虑土地增值税是符合市场平均水平的。